別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -36 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市大森字石田２４番３ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南6.4m市道 水道、下水 福島 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   190 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部から南西方の市街化 区域外縁部の住宅地域に所在 し、周囲には農地も介在する 街 路 基準方位　　　　北 ６．４ｍ市道 交通 施設 福島駅南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市南西方の住宅地域で周囲には一部農地も介在する。大森地区周辺宅地への選好性の程度は高く、安定的な需要 が見込まれるため、介在農地等の宅地開発が徐々に進みながら、地価は今後も上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地南方から南西方にかけての住宅地域一帯で、特に大森・方木田・太平寺地区等所在の不動産と代 替性が高い。需要者の中心は市内居住の一次取得者等である。近接する路線商業施設への接近性は良好で、安定的な需 要が見込まれ、小規模分譲による宅地供給が中心で地価も上昇基調が継続している。土地で１０００万円～１３００万 円程度が需要の中心となる価格帯だが、新築戸建は施工業者や建物品等等に応じて総額の価格帯に幅が生じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性が良好な住宅地域で、低層の戸建住宅が大半を占め、周囲には農地も介在する。一部にアパート等の賃貸用 不動産も見られるが、その収益性は低く収益目的での取引はあまり見受けられない。本件では画地規模等を考慮して収 益価格の試算は断念した。近隣地域では自己使用目的での取引が中心で、生活利便性等が重視されている。よって、現 実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,700 円／㎡ [103.3] 100 100 [106.0] 100 [107.1] [108.0] 100 59,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利の継続、雇用・労働環境の緩やかな改 善等から、個人消費は持ち直しの動きが見ら れ、福島市消費者物価指数も前年を上回る動 きが続いている。 市街化区域と市街化調整区域の区域境に近い 住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。 南道路に面した地域におけるほぼ標準的な画 地で、優劣・競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％