別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -35 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也 印  TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市笹谷字寺町２番１ ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 東4m市道 水道 桜水 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校、郵便局が存する旧来 からの集落地域で、都市計画 法第３４条１１号区域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 桜水駅西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画法第３４条１１号区域であり、地縁者の需要は安定的に見込まれるが、農地等により市街地からの連続 性が分断された地域であり、開発適地としての選好性が劣る。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島市郊外の住宅地域であり、特に市北部の集落地域との代替性が高い。需要者の中心は地縁的関係を 有する地元居住者や農業従事者等の個人であり、被災者の転入はほぼ見られなくなっている。市街化調整区域であって も市街地からの連続性がある等の利便性の高い地域は、規模が大きく価格水準が低位であることが需要を喚起する。市 街地から連続性のない既存集落は、供給も限定的で取引は少ない。需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域的特性が類似する複数の住宅地の実際の取引価格について、市場参加者の観点から客観的に比較検討 を行い求めたものであり、当該地域の特性、市場性等を適切に反映した実証的な価格と言える。また、自己利用目的の 取引で占められる地域であり、得られる効用の観点での比較検討は信頼性が高い。収益価格は、非現実的であることか ら適用しなかった。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、土地取引数及び住宅着工数 は概ね前年と同水準。需給の関係から、地域 によって浮き沈みがある。自然災害への意識 が高まっている。 福島大笹生ＩＣ隣接の工業団地の誘致等が進 捗しているが、当地域の価格形成に影響はな い。近隣地域内に社会環境維持に寄与する医 院が開業した。 市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変 動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％