別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -31 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之 印  TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市北矢野目字西田１６番１ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 南3.6m市道 水道 卸町 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に近接する調整区 域内の住宅地域 街 路 基準方位　　　　北 ３．６ｍ市道 交通 施設 卸町駅南西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一級市道鎌田・笹谷線の南側背後に形成された集落地域。幹線道路等への接近性等は良好だが、市街化調整区域 のため、宅地化の進展は緩やかで、暫くは現状を維持しながら、地価も概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需要圏は市街地郊外の既存集落地域一円で、特に市街化調整区域内で建築制限の程度が類似する不動産との代替性 が高い。需要者は当集落内の居住者や当該地域に地縁性を有するもの等にほぼ限定される。市街化区域に近接し、生活 利便性は比較的良好な集落地域であるが、画地毎の建築規制に応じて競争力の程度に差が生じている。取引額は画地規 模や建築規制等に応じて一様ではなく、取引件数も少ない為、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の集落地域で、建築制限等の公法的な制約から収益還元法の適用が出来ず、比準価格のみを試算した 。調整区域内の宅地取引が低調で、時点の古いものも含めて広域的に事例を採用したが、いずれも価格牽連性は高く、 これらを価格算定の基礎として試算された比準価格は、同一需給圏内の代替・類似不動産の需給関係を適切に反映して いる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 82.1] [104.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利の継続、雇用・労働環境の緩やかな改 善等から、個人消費は持ち直しの動きが見ら れ、福島市消費者物価指数も前年を上回る動 きが続いている。 市街化調整区域内の既存集落地域で、宅地化 の進展は見られず、地域要因に特段の変動は ない。 画地条件等において、代替・競争等の関係に ある不動産と比べた優劣・競争力の程度の変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％