別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -29 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅 印  TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市永井川字向光白２１番１１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 南6m市道 水道 南福島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外型の大規模開発による住 宅団地を除けば、概ね市街地 最南端に位置する住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南福島駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地も残る地域であるが、より市の中心部に近い地域が需要者に選好され、新規開発等はあまり見られな い。台風１９号等の浸水被害からの復旧途上であり、当分の間現状を維持したまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内住宅地域一円であるが、地縁的選好性より市南部の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中心 は市内居住又は地縁を有する第一次取得者であり、圏域外からの転入は少ない。福島西道路の新規延伸整備が進み、利 便性の向上から背後住宅地の人気が高まっており、対象近隣地域との競合が見られる。取引の中心価格帯は、土地が２ ００～２５０㎡で７００～１，０００万円程度、新築戸建物件は２，５００～３，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、賃貸床面積や駐車場確保等の観点から経済合理的な賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法 は適用できなかった。居住の快適性及び利便性を重視して取引がなされる住宅地域であり、同様の観点から適切に要因 比較を行って求められた比準価格は、対象不動産の個別性及び市場性を反映しており、説得力に優れると判断される。 よって本件においては代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,700 円／㎡ [103.3] 100 100 [106.0] 100 [173.0] [108.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏では特に郊外部で人口流出が顕著で地 価の上昇要因に乏しく、単価と総額の関係よ り住宅地一画地あたりの規模は縮小傾向が継 続している。 令和元年１０月に発生した台風１９号等によ る大雨で地域内に浸水被害が生じたことより 、価格時点現在において不動産需要の停滞傾 向が見られる。 南向き道路であり、日照や通風等居住の快適 性は良好と認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％