別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -23 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一 印  TEL.

鑑定評価額 6,980,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市飯坂町湯野字銚子口３番２１外 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 飯坂温泉 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 畑や空地等も見られる郊外の 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 飯坂温泉駅南東方 590m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福島市北部の飯坂町湯野に存する旧来からの住宅地域であり、地域要因に変動はなく、しばらくは現状を維持す るものと予測される。地価の上昇傾向が市中心部ほどの動きはなく、おおむね横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島市北部郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は、飯坂地区を中心とした福島市北部に居住する 世帯分離者及び共同住宅に居住していた一次取得者等と見られる。住宅市場は被災者需要の継続等の要因を背景に概ね 堅調に推移してきたが、当該地域は飯坂町の中心からやや離れた湯野地域にあり、現在は地価が横ばい傾向が見られて きている。市場の中心価格帯は土地は総額で６００～８００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、対象標準地が福島市郊外の賃貸需要の乏しい地域に存すること及び経済合理性に合致する建物を想定する ことが困難であること等により採用しなかった。比準価格は代替競争関係にある取引事例を収集選択することができ、 実証的である。当該地域においては、自己居住目的での取引が主であり、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に あることから、比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,200 円／㎡ [101.7] 100 100 [108.0] 100 [132.8] [104.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島市においては、郊外部における宅地需要 はピークが過ぎ、人口減少傾向に伴い堅調な 動きに変わってきている。 飯坂町中心部からみてやや東部にある当該近 隣地域では特段の地域要因の変動は見られな い。 地域における標準的な画地である。競争力の 程度に差異はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％