別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -17 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一 印  TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市町庭坂字遠原三２番２ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｓ2 農地の中に、農家住 宅等が見られる住宅 地域 南3.5m市道 水道 庭坂 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域内は農地が多く、宅地は あまりない。 街 路 基準方位　　　　北 ３．５ｍ市道 交通 施設 庭坂駅北東方 730m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の街路幅員の狭い住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。調整区域内の法規制により需 要者は限定されるため市場流動性は低く、少子高齢化等の傾向に伴い地価下落の傾向となってきている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街化調整区域内住宅地であり特に市西部の地域と代替性が高い。需要者の中心は、地縁性を有する地 元居住者及び農業従事者であり避難者等からの需要はほぼ見られなくなってきている。市街地中心部における市況回復 を受け、調整区域内でも既存住宅等の取引が見られているが、新規供給は一部の都市計画法第３４条１１号指定区域に 限られている。取引規模は様々で需要の中心となる価格帯の把握も困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、市街化調整区域内の農家住宅地域であり賃貸市場が成立していないため試算できなかった。比準価格は代 替性の高い市街化調整区域内の事例について需要者が重視するであろう居住、労働環境等の観点から要因比較を行って 得られた不動産市場の実態を反映した価格である。市場参加者は現実に市場で流通している価格を参考とすることから 本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [120.9] [104.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 被災者需要およびゼネコン関係等の好況から 需要が堅調に推移してきた。土地取引及び住 宅着工件数は減少傾向となってきている。 隣接する市街化区域においては、宅地開発が 進んでいるが、当該区域は、市街化調整区域 であるため開発等の動きはなく地域要因に特 段の変化はない。 南道路であるが、周囲はほとんど農地であり 、競争力の程度に大きな変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％