別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -15 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市茶屋下４８番３外 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福島 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号の東側、阿武隈川の 西側、松川の南側に形成され た、球場等に近い住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 福島駅北東方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号東側、阿武隈川の西側に形成された住宅団地で、戸建住宅が建ち並び、今後も現状を維持すると予測す る。市内の土地取引件数等は依然として高水準で推移し、地価は当面やや強含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島市中心市街地及び近郊の住宅地域で、特に市内北東部の五十辺地区に所在する不動産との代替性が 強い。主な需要者は市内に居住する一次取得者等である。五十辺地区での人口・世帯数は微減傾向が続くが、市内の土 地取引件数・新設住宅着工戸数は高水準で推移し、生活利便性の良好な地域では底堅い需要が見込まれる。土地は２０ ０㎡で１，０００万円前後が需要の中心だが、新築戸建住宅は施工業者や建物品等等に応じて価格帯に幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地内に所在し、居住の快適性や生活利便性を重視した価格形成がなされ、収益性よりも 自己使用目的での取引が支配的な地域である。また画地規模を考慮すると、経済合理性を有する賃貸共同住宅の想定は 困難であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、現実の不動産市場の需給実態を反映し、代替性の高い取引事 例から試算された比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,300 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [110.4] [106.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利の継続、雇用・労働環境の緩やかな改 善等から、個人消費は持ち直しの動きが見ら れ、福島市消費者物価指数も前年を上回る動 きが続いている。 開発時期の古い戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域 で、地域要因に特段の変動は見られない。 地域におけるほぼ標準的な画地で、優劣・競 争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％