別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 山形川西 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形川西 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　中村　剛 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東置賜郡川西町大字上小松字西五日町３４８８番１外 ②地積 　(㎡) 644   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 不整形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模の店舗が建 ち並ぶ近隣商業地域 東7.5m県道 水道、下水 羽前小松 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部の旧来からの商業地 域 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 羽前小松駅西方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川西町中心部の旧来からの商業地域。当地域自体に格別の変動要因はないが、人口減少や高齢化の進行で地域は 衰退傾向にあり、近接する町役場の駅東地区への移転が見込まれることもあり地価は下落基調が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西町及び周辺市町の旧来からの既成商業地域一円で、需要者は地場の個人事業者や地縁者等が中心であ る。古くからの町中心部の商業地域であるが、小規模な小売・飲食店舗が多く商圏は近隣にとどまり、人口減少や高齢 化の進行、駅東地区やその他の郊外型大規模商業施設への顧客流出等により地域の衰退傾向が顕著である。不動産需要 は低迷が続き、取引件数が極めて少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の不動産が大半である地域であり、同一需給圏内の類似地域における代替競争等の関係にある取引事例から求めた 比準価格は実証的で説得力が高い。一方、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法は規範性がなく適用しなかった。 町内の個人事業者や地縁者等による自己使用目的の取引が中心の地域であることから、市場の実態を反映した取引事例 から求めた比準価格を妥当と認め採用し、他の標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西町の人口・生産年齢人口の減少率、高齢 化率はいずれも県全体を上回っており、町内 の不動産需要は全般的に低迷が続いている。 地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状 維持と予測。人口減少及び高齢化が進む小規 模自治体内の既成商業地域で、地価は下落傾 向が続くと予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％