別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 最上 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   最上 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏 印  TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 最上郡最上町大字向町字向町６１９番２ ②地積 　(㎡) 471   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模の店舗兼住宅 等が建ち並ぶ既成商 業地域 南西8m町道 水道、下水 最上 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に位置する既成商業 地域 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 最上駅北方 240m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に位置する既成商業地域であるが、近隣市への顧客流出は依然として続いており、消費者の減少、後継 者問題等により、衰退傾向が続いている。このため、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 奥行長大　　　　　　　　　　　　  -6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね最上町を中心とする最上郡の各市町村の商業地域の圏域である。需要者の中心は、地元の自己の業務 用の商業事業者である。町中心部に位置する既成商業地域であるが、新庄市の郊外路線商業地域等への顧客流出は依然 として続いており、消費者の減少、後継者問題等により、衰退傾向が続いている。成約件数が少ないうえに、取引され る物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町中心部に位置する当地域は、貸店舗や貸事務所等の収益物件はほとんど見受けられず、自己使用目的の取引が中心で あり、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、取引事例が少ないものの、 同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有する と判断される。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [101.0] 100 [ 83.1] [ 93.1] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は持ち直しており、雇用情勢は改善 が続いている。経済は回復傾向にあるが、近 隣市の郊外路線商業地域等に客足が奪われて いる。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％