別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 大石田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大石田 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北村山郡大石田町大字大石田字新大石田甲４１番 ②地積 　(㎡) 853   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ既成商 業地域 北東11.5m県道 水道、下水 大石田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ県道 交通 施設 大石田駅南方 1.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの中心商業地域であり、今後とも低層店舗や店舗併用住宅等が混在するものと予測する。背後地人口の 減少や顧客の町外への流出等により商業地需要は依然として弱く、地価の下落傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大石田町の市街地全域及び東根市以北の村山地方の商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地縁 関係のある個人事業者等である。背後地人口の減少が高位で推移するなか、大石田町は自市町村購買依存率が低く、町 外への顧客流出等により地元商店街の商況低迷が続いていることなどを背景に商業地需要は依然として弱い。顕在化し た土地取引が少なく、取引される規模や価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では貸店舗や貸事務所等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため収益価格の試算は行 わなかった。一方、近隣地域周辺では自用目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事 例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東根 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [189.7] [100.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は引き続き改善傾向にあるも のの、個人消費は一部に弱さが見られ、背後 地人口の減少率も高位で推移している。 自市町村購買依存率が低水準にあり、顧客の 町外流出に歯止めが掛からない状況が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　+108.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％