別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 山形朝日 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形朝日 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　大貫　良一 印  TEL.

鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 7,780 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡朝日町大字和合字川前２８３２番１ ②地積 　(㎡) 805   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、農地が 混在する国道沿いの 住宅地域 北西16.5m国道 水道 左沢 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２８７号バイパス沿いの 住宅地域で、北側で「道の駅 」が開業 街 路 基準方位北、１６． ５ｍ国道 交通 施設 左沢駅南西方 8.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 朝日町の標準的な住宅地域である。朝日町は人口・世帯数減少により住宅地需要は減少している。しかし、当該 地域は「道の駅」開業により周辺環境が整備され、地価はほぼ横這い傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,780 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日町・大江町の市街地及びその周辺の住宅地域全域。需要者の中心は朝日町居住者がほとんどで、近隣 の町からの転入者は稀である。人口・世帯数減少や少子高齢化の進展により、住宅地需要は長期的な減少傾向にあり、 朝日町による分譲住宅団地も売れ残りがある。しかし、「道の駅」の開業があり、やや発展傾向にある。土地は３００ ～７００万円程度が需要の中心であるが、新築戸数の分譲はあまりない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いの商住混在地域である。民間のアパート等は殆どなく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は 断念した。比準価格は朝日町の２事例及び大江町の２事例から算出され、補修正・要因比較の大きいものを含むが、現 実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。以上により比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形朝日 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [126.0] [101.0] 100 7,780  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,780 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の顕著な減少や高齢化の進展に より住宅地需要は弱含みで、新設住宅着工戸 数も低調である。 北側の国道２８７号沿いに「道の駅」が開業 し、ラーメン店の新規出店もあり、商業地域 化等の今後の動向が注視される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％