別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 上山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上山 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄 印  TEL.

鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上山市鶴脛町１丁目２０５番１ ｢鶴脛町１－６－２２｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な既成住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 かみのやま温泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉街、小学校に近接し、武 家屋敷通りとして景観整備さ れている地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 かみのやま温泉駅北西 方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、当分の間現状のまま推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上山市内の住宅地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、区画整理未施行の古くからの住宅地域 。需要者の中心は上山市居住者であり、一部周辺市町からの転入も認められる。既成住宅地域で地積が小さく、街路条 件も劣ることから、区画整理地等の新興住宅地に比べ、相対的な選好性は劣る。需要の中心となる価格帯は、土地で４ ００～６００万円程度、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は規模が小さく間口が狭いため、駐車場確保等の観点から、経済合理的な賃貸経営は困難である。このようにア パート敷地には不向きであることから、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は上山市内において実際に成 約した住宅地の取引事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。居住の快適性等が重視される閑静な既成住 宅地域であることも考慮して、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [101.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 公共投資は増加基調。個人消費は増税の影響 もあるが、底堅く推移。雇用環境は着実に改 善。県内景気は全体としては横ばい圏内の動 きとなっている。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％