別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 新庄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新庄 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　東海林　正昭 印  TEL.

鑑定評価額 4,040,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新庄市下金沢町２５８４番２外 ｢下金沢町１３－２５｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南西5.5m市道 水道、下水 新庄 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 新庄駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で、近年の郊外店舗周辺のミニ開発による新興住宅地との比較により人気は低下している。このた め地価は下落傾向で、今後も継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新庄市の都市計画区域内の住宅地域全体に及び広域的である。需要者の中心は新庄市居住の一次取得者が 中心であるが、最上郡の町村からの転入も見られる。宅地供給はミニ開発が中心であるが、これらの新興住宅地の選好 性が高く、既成住宅地への需要は弱含みである。土地は４００～８００万円程度が需要の中心で、新築戸建の分譲は少 ないが、建物面積が大であるため、２０００万円～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域では貸家等も散見されるが、対象標準地の画地条件から判断して、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるた め、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、新庄市の住宅地域内の実際に成約した取引事例との比較を行 い試算しており、実証的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新庄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [112.1] [102.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化、人口減少は継続しているが、雇用情 勢は改善しており、個人消費も底堅く、県内 景気は緩やかに回復している。 地域要因の特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％