別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 酒田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋 印  TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市旭新町９番４ ｢旭新町９－４｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西7m市道 水道、下水 酒田 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済の住宅地域。施行 期間は昭和３６～４０年度。 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 酒田駅東方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古い区画整理により形成された住宅地であり、画地規模も小さいなど、近年整備された住宅地に比し、相対的な 選好性が劣るものの、駅・スーパーに近く利便性が高いことから、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね酒田市内の住宅地域全一円である。特に代替競争関係が認められるのは、酒田市東部及び酒田駅周 辺の住宅地域である。需要者の中心は酒田市居住者であり、一部周辺の合併前の町からの転入も認められる。古い区画 整理により整備された住宅地であり、画地規模が小さい等、相対的に選好性は劣る。需要の中心となる価格帯は、土地 で４５０～８００万円程度、新築戸建で１８００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も一部見られるが自己使用目的の取引が支配的で、また小規模画地で間口も狭小であることから、経済合理 性に相応する収益物件の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。酒田市東部の実際に成約した住宅地域の取引事 例を中心に比較を行い試算した比準価格が実証的であり、また既成住宅地域であるため、居住の快適性等が重視される ことから、説得力のある比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　酒田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [101.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直しており、個人消費は力強 さに欠けるものの、鉱工業生産とともに回復 傾向にある。雇用情勢は着実に改善が継続し ている。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％