別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鶴岡 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 5-5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明 印  TEL.

鑑定評価額 3,930,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市上山添字文栄５１番 ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅と一般住 宅が混在する近隣商 業地域 北14m市道 水道、下水 鶴岡 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧町役場の近くに形成された 商業地域で、学校等の公共公 益施設が散在 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 鶴岡駅南方 7.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外ロードサイド等へ顧客流出が持続しており、今後更に空洞化、店舗閉鎖、住宅化が進む可能性が高い。背後 商圏人口減、顧客の高齢化等により商況は劣化、地価は今後も下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧櫛引町の既成商業地域のほか、同郊外ロードサイド、田川郡内町の既成商業地域の一部も含む。需要者 の中心は地場の個人事業者が殆どを占め、郊外ロードサイドにおいては、県外大手資本の参入も考えられる。近年、鶴 岡市、三川町、庄内町のロードサイドの大型店・専門店が広域・大量に集客、一方、既存商店街は空洞化しており、ジ リ貧状態にある。取引される物件の規模、価格は区々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は合併前他旧町も含む広域から事例を採用のうえ分析、標準地の近隣地域内の事例を重視して求めており、市 場性を反映、妥当である。旧櫛引町の商業地域では自己所有店舗による経営が一般的で、賃貸借市場が形成されていな いことより、収益価格の試算は行っていない。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、自己使用目的で取引された事 例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 有効求人倍率は低落、住宅着工は減少、人口 も減少。サイエンスパークの動向、茅原区画 整理地からの宅地供給が注視される。 郊外ロードサイドへの顧客流出等により閉鎖 店舗が増加、住宅地化が進捗。近くの鶴岡南 山添高が募集停止した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％