別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鶴岡 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 5-4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智 印  TEL.

鑑定評価額 5,010,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市藤島字古楯跡８５番１ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:2 事務所 Ｗ2 小売店舗、事務所等 が多い近隣商業地域 北20m県道 水道、ガス、下水 藤島 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧藤島町の中心商業地域 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 藤島駅東方 600m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。イオン三川ＳＣや鶴岡市 郊外の大型店舗等の影響から旧藤島町の商業地は弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね鶴岡市、三川町、庄内町の商業地域であり、商住混在地域も含まれる。需要者の中心は地元の法人、 個人事業者であり、旧藤島町以外の地域からの進出はほぼ見られない。同地区郊外の大型店舗や鶴岡市及び三川町の大 型店舗に顧客が流出しており、旧藤島町中心部は空洞化が進み商況は大きく落ち込んでいることから、需要は弱含みで 推移している。規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域においては収益性が重視されるものであるが、当該地域及び周辺では自用の店舗や事務所等が中心で貸店舗、 貸事務所等はほとんど見られないことから賃貸市場が成立していない。このため収益価格の試算を行わなかった。比準 価格は市場を反映した取引事例に基づくものであり、実証的かつ説得力を有すると判断される。以上より本件では比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢、所得環境等の改善が見られ、人口 減少、高齢化は進行しつつも、景気回復傾向 が見られる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％