別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鶴岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 -9 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智 印  TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市藤島字笹花５２番１６ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 藤島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 低層の戸建住宅が建ち並ぶ区 画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 藤島駅東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。旧藤島町中心部に近接し た住宅地であるが、需要は弱含みであり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧藤島町内の住宅地を中心に、鶴岡市内及び周辺市町の住宅地に及ぶ。需要者の中心は旧藤島町内の 居住者であり、周辺市町からの流入も少ない。旧藤島町中心部に近接する区画整然とした住宅地域であるが、旧藤島町 エリアへの選好性は低く、需要は限定され弱含みである。中心となる価格帯は、土地で４００～６００万円程度、新築 戸建で総額２，０００万円代前半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては同一需給圏内の類似地域における信頼性の認められる取引事例を収集できた。当該地域は低層の戸建住 宅を中心とする住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃貸市場が成立していないことから、 収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢、所得環境等の改善が見られ、人口 減少、高齢化は進行しつつも、景気回復傾向 が見られる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％