別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鶴岡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 -6 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明 印  TEL.

鑑定評価額 2,570,000 円  １㎡当たりの価格 4,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市西荒屋字杉下４１番 ②地積 　(㎡) 590   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 東5.5m市道 水道、下水 鶴岡 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鶴岡市と村上市を結ぶ街道沿 いの農家集落 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 鶴岡駅南方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住者の社会的異動は殆ど見られず、人口減少、高齢化も進んでおり、衰退基調と推測する。行政的な建築規制 に加え、米価低迷、ＴＰＰ等が反映して農業経済は疲弊、地価は引き続き下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴岡市街化調整区域内の農家住宅地域のほか、都市計画区域外の住宅地域、酒田市街化調整区域内の住宅 地域も含む。需要者の中心は集落居住者、同関係者が殆どを占め、他地域からの移入は少ない。農地転用に基づく個別 宅地化は見られるものの、人口・世帯の減少、居住者の高齢化も相俟って、需給とも低位である。土地取引は１００万 ～５００万円、新築の戸建物件の総額は１０００万～２１００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引が低位なことより、鶴岡市都市計画区域外も含む広域から事例を採用、標準地近くの地域状況が類似 する事例を重視して求めており、市場性を反映、妥当である。アパートは言うに及ばず、貸家等の収益物件も見られな いなど賃貸借市場が形成されていないことより、収益価格の試算は行っていない。よって、自己使用目的で取引された 事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 有効求人倍率は低落、住宅着工は減少、人口 も減少。サイエンスパークの動向、茅原区画 整理地からの宅地供給が注視される。 人口はやや減少、世帯は減少。新潟への高速 道が延伸、昔の街道の地位は低下。地域要因 に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％