鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鶴岡 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２Ｋ１５ -18	鶴岡市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
b	Ｒ２Ｋ１５ -19	鶴岡市		建付地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		２住居高度1種最高15m (60,200)
c	Ｒ２Ｋ１５ -12	鶴岡市		更地	（　）	ほぼ台形	西8.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ２Ｋ０４０１ -61	鶴岡市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、南東2.5m、二方路		１低専高さ制限１０ｍ (50,60)
e	Ｒ２Ｋ１５ -6	鶴岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	25,421	100 [ 99.0]	25,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	26,400
b	(　 ) 35,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	34,679	100 [ 132.8]	26,114		26,900
c	(　 ) 24,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.1]	28,537	100 [ 110.3]	25,872		26,600
d	(　 ) 33,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,306	100 [ 122.2]	26,437		27,200
e	(　 ) 34,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	33,789	100 [ 121.3]	27,856		28,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,800 円／㎡]

鶴岡 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,747,831	541,459	2,206,372	2,115,800	90,572	（　0.9696） 87,819	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,829,563 円　　　　（　 7,170 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鶴岡 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	12.7 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な賃貸共同住宅として木造２階建、４５㎡のファミリータイプ４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延べ床面積の容積不算入部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,254	112,860	2.0	225,720
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,293	116,370	2.0	232,740
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		229,230		458,460
								0

⑨年額支払賃料	229,230 円　×　12ヶ月　＝　 2,750,760 円
⑩a共益費（管理費）	45 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 97,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,847,960 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 248,333 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,743,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	458,460 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,747,831 円　　　　（　 10,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ２Ｋ１５　　　　-1	1,058 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,295 円/㎡　月額支払賃料（　 1,293 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ２Ｋ１５　　　　-2	1,096 ( 1,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,241
c	ＴＲ２Ｋ１５　　　　-4	1,363 ( 1,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	1,359

鶴岡 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,200 円	28,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	89,759 円	2,991,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,500 円	28,400,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,800 円	28,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 541,459 円　（　　　　　　 2,123 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,115,800 円（　　　　　 8,297 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,747,831 円
②総費用	541,459 円
③純収益　①－②	2,206,372 円
④建物等に帰属する純収益	2,115,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	90,572 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,829,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,170 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
鶴岡 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鶴岡 -3

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　安孫子　直樹

印

TEL.

鑑定評価額

6,830,000 円

１㎡当たりの価格

26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鶴岡市城南町８番２０｢城南町８－９｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度1種最高15m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	鶴岡 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

鶴岡駅南方

3.5km

法令

規制

１中専
(60,200)
高度1種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後とも同様に推移するものと予測する。区画整然とした住宅地域として一
定の需要が認められ、需給バランスは概ね均衡しており、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,670 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね鶴岡市市街地の住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次取得者であるが、一部隣接市町から
の転入も見られる。市街地北部の土地区画整理事業地等において住宅地供給が続いているが、地理的な位置関係から、
これら新興住宅地との代替競争関係はやや弱く、また雇用・所得環境の改善等を背景に住宅地需要は比較的安定してい
る。土地は７００万円程度、新築の戸建物件は２，３００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、散見されるアパートは地主が節税目的で建設するケースが多
く、土地取得費の回収を必要としない周辺の賃料水準を基礎として求めた収益価格には限界がある。一方、現実の取引
市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、比
準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鶴岡 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[106.1]

[103.0]
100

26,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境は引き続き改善傾向にある。
世帯数は微増で推移し、新設住宅着工は概ね
横這いで推移するなど、住宅地需要は概ね堅
調である。

地域要因に大きな変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鶴岡 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２Ｋ１５ -6	鶴岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,60)
b	Ｒ２Ｋ１５ -18	鶴岡市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
c	Ｒ１Ｃ３９ -52	鶴岡市		更地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		１低専絶対高さ１０ｍ (50,60)
d	Ｒ１Ｃ３９ -53	鶴岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、東4m、準角地		１中専高度1種最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	33,789	100 [ 119.3]	28,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	29,200
b	(　 ) 24,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	25,421	100 [ 98.0]	25,940		26,700
c	(　 ) 28,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	28,452	100 [ 118.5]	24,010		24,700
d	(　 ) 26,085	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	25,325	100 [ 97.0]	26,108		26,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,800 円／㎡]

鶴岡 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,554,682	558,584	1,996,098	1,912,010	84,088	（　0.9715） 81,691	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,701,896 円　　　　（　 6,670 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鶴岡 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.09	Ｗ2	167.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	12.7 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの木造２階建共同住宅（平均専有面積４１．８２㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延べ床面積の容積不算入部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	83.64	100.0	83.64	1,254	104,885	2.0	209,770
							0.0	0
2～ 2	住宅	83.64	100.0	83.64	1,278	106,892	2.0	213,784
							0.0	0
～

～

～

計		167.28	100.0	167.28		211,777		423,554
								0

⑨年額支払賃料	211,777 円　×　12ヶ月　＝　 2,541,324 円
⑩a共益費（管理費）	48 円／㎡　×　 167.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 96,353 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,637,677 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 230,879 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,550,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	423,554 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,554,682 円　　　　（　 10,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ２Ｋ３２　　　　-2	1,042 ( 1,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	1,115	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,278 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ２Ｋ３２　　　　-5	1,272 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	1,386
c	ＴＲ２Ｋ３３　　　　-1	1,168 ( 1,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	1,249

鶴岡 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,900 円	26,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	139,084 円	2,781,677　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,900 円	26,300,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	26,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,584 円　（　　　　　　 2,191 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 167.28 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,912,010 円（　　　　　 7,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,554,682 円
②総費用	558,584 円
③純収益　①－②	1,996,098 円
④建物等に帰属する純収益	1,912,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	84,088 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,701,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,670 円／㎡）