別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 米沢 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米沢 -5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋 印  TEL.

鑑定評価額 3,060,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米沢市舘山５丁目６５１５番３ ｢舘山５－１－５１－３｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い最近開発された住 宅地域 西6m市道 水道、下水 西米沢 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の小規模分譲住宅地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 西米沢駅南西方 2.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、地価は当分の間弱含みで推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね米沢市全域の住宅地域である。需要者の中心は、米沢市居住の１次取得者が大半を占めるが、隣接市 町からの転入者も一部見みられる。舘山地区周辺においてもわずかではあるがミニ開発が散見され、宅地供給が継続す る一方、景気の回復傾向があるものの、需要は大半が地縁的選好性を有する者など限定的である。中心となる価格帯は 土地が３００～５００万円、新築戸建物件は１６００～１８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも見られるが、戸建専用住宅がほとんどで、自用目的での取引が中心であるため、収益価格は試算しなかった 。代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し 、周辺地区の売希望価格の動向、人口・世帯数の減少及び少子高齢化の影響等を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [188.5] [101.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直しており、個人消費は力強 さに欠けるものの、鉱工業生産とともに回復 傾向にある。雇用情勢は着実に改善が継続し ている。 需要の低迷が継続してきたが、景気の回復傾 向に伴い、住宅地需要にも回復のきざしがう かがえる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％