鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山形 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２Ｋ３１ -17	山形市		底地	（　）	不整形	西27m国道、中間画地		準住居高度2種最高20m (60,200)
b	Ｒ１Ｃ３１ -2	山形市		建付地	（　）	不整形	西27m国道、中間画地		準住居高度2種最高20m (60,200)
c	Ｒ１Ｃ３６ -16	山形市		建付地	（　）	不整形	東38.5m国道、西7.8m、南西5.2m、三方路		準工高度2種最高20m (70,200)
d	Ｒ２Ｋ１５０１ -5	山形市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西27m国道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,200)
e	Ｒ１Ｃ１８ -21	山形市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、南12m、角地		準住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 33,281) 47,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,544	100 [ 99.0]	48,024	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	47,500
b	(　 ) 34,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	40,462	100 [ 99.0]	40,871		40,500
c	(　 ) 40,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	41,376	100 [ 105.0]	39,406		39,000
d	(　 ) 51,426	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	51,945	100 [ 130.0]	39,958		39,600
e	(　 ) 55,545	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	53,927	100 [ 135.8]	39,711		39,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,100 円／㎡]

山形 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,269,003	1,195,448	4,073,555	3,075,000	998,555	（　0.9719） 970,496	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	18,311,245 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	272.00	ＬＳ1	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,316 ㎡	37.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 27.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

貸店舗（一棟貸し）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	272.00	100.0	272.00	1,756	477,632	3.0	1,432,896
							0.0	0
～

～

～

～

計		272.00	100.0	272.00		477,632		1,432,896
								0

⑨年額支払賃料	477,632 円　×　12ヶ月　＝　 5,731,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,731,584 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 475,721 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,255,863 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,432,896 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,269,003 円　　　　（　 4,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ２Ｋ０６　　　　-1	1,634 ( 1,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [118.5]	100 [ 76.0]	1,951	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,756 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ２Ｋ０６　　　　-2	2,133 ( 2,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [118.5]	100 [100.0]	2,000
c	ＴＲ１Ｃ３１　　　　-1	1,239 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.8]	100 [100.0]	1,348

山形 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,000 円	41,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	171,948 円	5,731,584　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 435,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,300 円	41,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,195,448 円　（　　　　　　 908 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,075,000 円（　　　　　 2,337 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,269,003 円
②総費用	1,195,448 円
③純収益　①－②	4,073,555 円
④建物等に帰属する純収益	3,075,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	998,555 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	970,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,311,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
山形 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山形 5-14

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　高嶋　俊幸

印

TEL.

鑑定評価額

52,200,000 円

１㎡当たりの価格

39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山形市山家町２丁目４５２番３｢山家町２－７－８｣				②地積　(㎡)	1,316 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m
	不整形 1:1	事務所Ｗ1	低層事務所、店舗が多い国道沿いの路線商業地域	東27.5m国道	水道、下水	北山形 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１３号沿いの路線商業地
域

街

路

２７．５ｍ国道

交通

施設

北山形駅東方

3.1km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

特別の地域変動要因は見られず、当面の間現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山形市内の幹線道路並びに準幹線道路沿いの商業地域の圏域である。需要者は主に地元企業等であるが、
一部県外企業の需要も見受けられる。嶋地区に集積する大規模店舗や隣接する天童市の大型商業施設の集客力が強く、
核となる店舗が存しない商業地域の需給は弱含みであるものの、長らく続いた地価下落による割安感から需要は回復基
調にある。出店を希望する業種によって負担力が異なるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の路線商業地域の取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格
である。一方、収益価格は賃貸用不動産の建築を想定して試算され、投資採算性を反映した価格であるが、自用の店舗
・事務所等が多い商業地域であり、賃料水準の把握等の面で説得力に欠ける。以上より、市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山形 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,800 円／㎡

[101.1]
100

100
[102.0]

100
[157.5]

[ 99.0]
100

39,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外型の大型商業施設へ顧客流出が進んでい
たが、市内中心商業地での開発も計画されて
おり、都心回帰も見られる。

地域要因の特別な変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

山形 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ１Ｃ３９ -13	山形市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、中間画地		近商高度4種最高31m (80,300)
b	Ｒ１Ｃ３１ -2	山形市		建付地	（　）	不整形	西27m国道、中間画地		準住居高度2種最高20m (60,200)
c	Ｒ１Ｃ３６ -16	山形市		建付地	（　）	不整形	東38.5m国道、西7.8m、南西5.2m、三方路		準工高度地区2種20m (70,200)
d	３１Ｋ３６ -12	山形市		更地	（　）	ほぼ台形	北東32m国道、北西6m、二方路		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,039	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,291	100 [ 108.8]	38,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	38,500
b	(　 ) 34,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	40,462	100 [ 98.0]	41,288		40,900
c	(　 ) 40,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	39,307	100 [ 102.0]	38,536		38,200
d	(　 ) 42,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,932	100 [ 101.0]	41,517		41,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

山形 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,380,729	1,258,494	4,122,235	3,165,000	957,235	（　0.9719） 930,337	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	17,553,528 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	280.00	ＬＳ1	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,316 ㎡	37.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 27.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	280.00	100.0	280.00	1,742	487,760	3.0	1,463,280
							0.0	0
～

～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		487,760		1,463,280
								0

⑨年額支払賃料	487,760 円　×　12ヶ月　＝　 5,853,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,853,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 485,809 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,367,311 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,463,280 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,418 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,380,729 円　　　　（　 4,089 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ２Ｋ１６　　　　-2	1,802 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	1,936	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,746 円/㎡　月額支払賃料（　 1,742 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ２Ｋ３６　　　　-1	1,763 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,723
c	ＴＲ２Ｋ０６　　　　-3	1,470 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	1,580

山形 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,600 円	42,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	175,594 円	5,853,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 435,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 394,500 円	42,200,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,400 円	42,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,258,494 円　（　　　　　　 956 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,165,000 円（　　　　　 2,405 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,380,729 円
②総費用	1,258,494 円
③純収益　①－②	4,122,235 円
④建物等に帰属する純収益	3,165,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	957,235 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	930,337 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,553,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）