別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 美郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美郷 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜 印  TEL.

鑑定評価額 2,710,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北郡美郷町六郷字琴平東１２４番２ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅に小売店舗 等が混在している住 宅地域 北西6.6m町道 下水 飯詰 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧六郷町地区中心市街地の北 部に位置する、旧街道沿いの 地域 街 路 基準方位　北６．６ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ飯詰駅北東方 4.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗等も一部見られる旧街道沿いながら商業性は徐々に低下しており、住宅地域としての特性がさらに強まると 予測。また人口減少や少子高齢化のもと、当町全般に住宅需要も減退しており、地価は当分下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美郷町及び大仙市のうち同町隣接の一部地域を含む住宅地域及び住商混在地域である。需要者は美郷町に 地縁的選好性を有する者が主である。旧県道沿いの地域で店舗等も見られるが、現在では街路条件の優位性や商業性が 低下し、一方で住環境の面から住宅需要も弱い。なお人口減少傾向や少子高齢化等を反映し町域全般に住宅需要は減退 しており、中心部でも空家等が増えるなど用途を問わず土地取引が少なく、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係が強い旧六郷町地区の事例を採用しており、複数の事例が相互にその要因比較等の妥当性を 験証する実証的な価格である。なお、美郷町全般に賃貸需要及び新規物件供給が極めて少なく適正な賃料水準の把握は 困難であり、収益還元法は適用できなかった。また、一部見られた商業特性が薄れ住宅地域としての特性が強まり、自 己使用目的での取引が支配的な地域でもあるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,630 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復基調にあるが、当町は人口減 少や少子高齢化が顕著であり、中心部の地域 でも空家や空地が増え、土地取引は用途を問 わず少ない。 上記一般的要因のもと、当地域に対する需要 は現在弱く地価は下落が継続。ただ長期下落 により水準的には低くなってきており、下落 率はやや縮小。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％