別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 五城目 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五城目 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦 印  TEL.

鑑定評価額 2,130,000 円  １㎡当たりの価格 4,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南秋田郡五城目町上樋口字切通８８番２外 ②地積 　(㎡) 501   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い旧来 からの住宅地域 南西4m町道、東側道 水道、下水 八郎潟 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 町の郊外部に位置し利便性の やや劣る農家住宅が多い既存 の住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ八郎潟駅東方 5.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、現状維持で推移すると予測する。地縁性の強い農家集落地域で需要は弱く、当 面地価の下落傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、五城目町の住宅地域が中心であり、隣接する各町の住宅地域とも価格牽連性が認められる。需要者の中 心は、町内に居住する者等の地縁的選好性を有する者である。全般的に住宅需要が低迷する五城目町にあって、地縁性 の強い農家集落地域である当地域への需要はさらに弱い。需要の中心価格帯は、取引自体が少なく、また取引があって も親族間取引等事情を含むものも多いため、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等はほとんど見られず、居住用不動産に係る賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった 。自用の戸建住宅に係る取引が中心の地域であることから、同一需給圏内の住宅地域に存する事例から求められた実証 的な価格である比準価格を妥当であると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五城目 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,400 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [103.0] 100 [168.0] [102.0] 100 4,240  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復傾向にあるが、人口 減少、高齢化による影響も大きく、不動産市 場は不活発な状況が継続している。 地域要因の変動はないが、一般的要因の影響 に加え元来需要の少ない集落地域であり、依 然地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％