別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小坂 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小坂 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎 印  TEL.

鑑定評価額 1,730,000 円  １㎡当たりの価格 6,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角郡小坂町小坂字山崎２番１００ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4m町道 水道、下水 十和田南 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部からやや離れた住宅 団地 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ十和田南駅北方 7.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、利用状況は当面、現状維持と予測する。町中心部からやや離れており、地価は 今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、小坂町を中心とした住宅地域である。需要の中心は地区内の居住者や地縁者のほか、地区外から の通勤者も想定される。町では地域活性化に向けた様々な方策に励んでいるが、不動産取引に与える影響は少ない。町 の中心からやや離れた住宅地域であり、街並みにもやや古さがみられるため、需要は少ない。もとより不動産取引が活 発に行われる地域ではなく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物が大半を占める住宅地域で、賃貸想定に実現性がないことから、収益価格は試算できなかった。一方、比準 価格は、対象標準地と代替競争関係が認められる取引事例から試算されており、実証的な価格である。取引事例の絶対 数が少なく、採用した事例は広域に及ぶが、要因比較は対象標準地の特性を踏まえ、適切に行われている。本件では、 市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小坂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [144.2] [101.0] 100 6,860  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 移住定住に向けた様々な取り組みが行われて いるが、町内の高齢化率は４５％を超え、過 疎化が進行している。 過疎化が進行するなか、地域内には空き家や 空き地が散見される状況となっている。地価 は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％