別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小坂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小坂 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎 印  TEL.

鑑定評価額 2,860,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角郡小坂町小坂字上田表４１番１５ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北4.5m町道 水道、下水 十和田南 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 食品スーパーなどへの接近性 に優れた町中心部に近い住宅 地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ十和田南駅北方 9.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には格別の変動要因はなく、利用状況は当面、現状維持と予測する。人口は徐々に減少しており、地価下 落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、小坂町を中心とした住宅地域である。中心需要者は地区内居住者や地縁を有する者のほか、町内 に勤務する地区外からの通勤者も想定される。かつては鉱山都市として栄えたが、鉱山資源の枯渇とともに地域は衰退 している。町では旧七滝小学校を改修し、七滝活性化拠点センターを開設する等、地域活性化に向けた様々な方策に励 んでいるが、その効果は未知数である。不動産取引は少なく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物が支配的な地域であるため、賃貸想定に実現性がないことから、収益価格は試算できなかった。比準価格は 、対象標準地と代替競争関係が認められる取引事例から試算されており、実証的な価格である。住宅地は居住の快適性 を重視した価格形成が行われることから、市場性を反映した価格である比準価格を妥当であると判断し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 移住定住に向けた様々な取り組みが行われて いるが、町内の高齢化率は４５％を超え、過 疎化が進行している。 町中心部に位置し、各種利便施設への接近性 に優れるものの、街並みには古さがみられ、 不動産需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％