別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 仙北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙北 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　相馬　完 印  TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北市角館町中町２９番 ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:6 店舗兼住宅 Ｗ2 郵便局、銀行、店舗 が建ち並ぶ中心的商 業地域 東8m県道 水道、下水 角館 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの店舗兼住宅等が多 い角館地域の中心商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 ＪＲ角館駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 商圏人口の減少、郊外型店舗への顧客流出等により商業地域としては依然衰退傾向にあるが、隣接地域ではホテ ルや複合施設が完成し集客効果が徐々に生じており、下落幅は今後やや縮小傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙北市を中心に隣接する大仙市を含む商業地域及び住商混在地域一円で、特に角館地域の旧来からの中 心商業地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する法人や個人事業主等である。武 家屋敷等に近い立地条件から、観光客向けの店舗の出店も見られるが、商圏人口の減少や路線商業地域への顧客流出等 の影響から当該地域への需要は少ない。また、業種、業態も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、店舗兼住宅等が多い既成商業地域で、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。 比準価格は角館地域の商業地及び住商混在地の事例を採用して求めたもので、各々の地域の立地条件や市場動向を反映 した実証的な価格である。以上より本件では、価格形成要因の変動状況等も勘案したうえで、比準価格を重視し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大仙 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.8] [100.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復傾向にあるが、少子 高齢化を背景として、個人消費や商況は未だ 十分に回復しておらず、インバウンド効果も 少ない。 依然商況は厳しいが、周辺にホテルや複合施 設が完成したほか、取引も見られるようにな り、下落幅はやや縮小傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％