別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 にかほ -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓 印  TEL.

鑑定評価額 5,040,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市象潟町字武道島１３０番５ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 象潟 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 立地条件の良好な区画整然と した住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ象潟駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。また、良好な住環境を維持しているが、大規 模工場の閉鎖に伴う影響もあり、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、にかほ市の住宅地域であり、特に象潟地区の住宅団地や分譲住宅地域との代替競争関係が認められる。 主な需要者は市内に居住・勤務する第一次取得者であり、他所からの転入者は少ない。ＴＤＫ関係者の需要を見込み開 発された地域であるが、象潟地区はＴＤＫ象潟工場の閉鎖により人口が流出し、税収が落ち込むなど、地域経済の地盤 沈下が進行している。土地は５００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が支配的な住宅地域であり、アパート等の新規収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されていないため 、収益価格は試算できなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、類似性の高い事例から求められ市場性を 反映した実証的かつ客観的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　にかほ -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [103.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復や雇用情勢の改善により市況はあ る程度好転しているが、人口減少や高齢化の 趨勢に歯止めが効かず需要は低迷している。 住環境に恵まれ、底堅い需要が見込まれる住 宅団地であり、地域要因に特段の変動は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％