別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 にかほ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子 印  TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市平沢字坂ノ下１８４番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 仁賀保 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員がやや狭い旧来からの住 宅地域 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ仁賀保駅　西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や商店街に近い既成住宅地域である。特段の変動要因はなく、利用状況は現状を維持するものと予測する。既 成住宅地域に対する需要は少なく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仁賀保地区を中心に市内全域の住宅地域。需要者は市内就労者を中心とした一次取得者である。国道沿い に大手スーパー、金融機関、飲食店舗等が集積しており、背後に分譲地を含めて住宅地域が形成されている。生活利便 性を重視する一次取得者は、これらの住宅地域を好む傾向がある。既成住宅地域は人気がなく、需要は低迷している。 需要の中心価格帯は土地は６０坪で３５０万円～４００万円程度、新築戸建住宅２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域である。アパート等の収益物件はなく、賃貸市場が形成されていないことか ら収益価格は試算できなかった。自用目的での取引を主とする地域で、実際の取引事例により求められた比準価格の信 頼性は高いと判断した。更に、同市住宅地の地価公示・地価調査の地価動向や価格水準も考慮して、比準価格を標準と し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] にかほ市の地域経済は、雇用、税収等をＴＤ Ｋに依存しており、その業績に左右されてい る状況にある。 住宅需要は、食品スーパー等の店舗が集まる 国道背後の住宅地域に集中している。既成住 宅地域は人気が乏しく、需要は少ない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％