別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
北秋田 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北秋田 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士 佐藤 信博 印  TEL.
鑑定評価額 3,440,000 円  1㎡当たりの価格 10,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北秋田市米内沢字寺ノ下8番10
②地積
 (㎡)
337  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,300)

(その他)




1:4
住宅

W1
中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
西6m市道 水道、下水 米内沢

1.4km
(2)



①範囲 東   100 m、西    40 m、南    60 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.5 m、奥行 約    37.0 m、規模         350 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
米内沢市街地の緩傾斜地に位
置する住宅地域


基準方位 北  6
m市道
交通

施設
米内沢駅 南西方

1.4km
法令

規制
(都) 
(70,300)


⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅地として熟成しており、土地利用状況は当面現状維持と予測する。人口減少・高齢化の進展で宅地需要
は低迷している上、当地域は傾斜地であることから需要は一層少なく、地価は今後も下落と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            10,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は森吉地区を中心に北秋田市内の住宅地域、商住混在地域等。需要者の中心は森吉地区の居住者や地縁・血
縁を有する者である。過疎化及び高齢化が進行し、森吉地区でも空地や空家も増加傾向にあるが、需要は少ない状況が
続いている。国道285号バイパスの開通により、当地域周辺の車両通行量が減少し住環境は改善されたが、需要の喚
起にはつながっていない。森吉地区は全体的に取引が少ない為、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当地域は森吉地区の中心である米内沢市街地内に存する住宅地域であるが、民間の賃貸物件は殆どなく、賃貸市場が成
立していない為、収益価格は求めることが出来なかった。比準価格は、周辺類似地域の代替競争関係にある事例から求
めており、当地域の地価動向を適切に反映したものとして信頼性が高いと判断した。よって、周辺の地価調査基準地と
の均衡にも留意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           10,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
過疎化や高齢化の進行、基幹産業である農林
業等の地場産業の低迷で、住宅地需要は弱い
状態が続いている。


国道バイパスの開通により住環境は改善した
が、需要に変化なし。上記一般的要因を受け
、地価は下落傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.9 %  %
3 試算価格算定内訳 北秋田 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R01調北
秋田B
-101
北秋田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地




(都) 

(70,200)
b H29調北
秋田D
-103
北秋田市

建付


  
(           ) 
台形 南東12m市道、
中間画地




(都) 

(70,200)
c H30調北
秋田B
-101
北秋田市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北東12m県道、
中間画地




(都) 

(70,200)
d R01調北
秋田M
-3
北秋田市

建付


  
(           ) 
不整形 北5m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
5,406  
100
[ 100.0]
[  96.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  87.3]

5,963 
100
[  58.8]

10,141 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

10,200 
b (            
3,859  
100
[  80.0]
[  88.9]
100
100
[  50.0]
100
[  96.0]

8,934 
100
[  91.1]

9,807 

9,910 
c (            
8,108  
100
[ 100.0]
[  92.7]
100
100
[   /  ]
100
[  93.0]

8,082 
100
[  80.6]

10,027 

10,100 
d (            
13,216  
100
[ 100.0]
[  96.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

13,397 
100
[ 132.3]

10,126 

10,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.25 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境     -40.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 売急ぎ

%/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +3.0 環境     -15.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.27 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0 街路      +4.0 交通・接近   +2.0 環境     -24.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +8.0 環境     +25.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      10,200 円/㎡]  



北秋田 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
過疎化が進行している地域で、民間のアパート等の需要・供給はなく、賃貸市場が成立していない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
北秋田 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北秋田 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士 平岡 為義 印  TEL.
鑑定評価額 3,400,000 円  1㎡当たりの価格 10,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北秋田市米内沢字寺ノ下8番10
②地積
 (㎡)
337  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,300)

(その他)




1:4
住宅

W1
中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
西6m市道 水道、下水 米内沢

1.4km
(2)



①範囲 東   100 m、西    40 m、南    60 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.5 m、奥行 約    37.0 m、規模         350 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
国道285号背後の、北面緩
傾斜地にある住宅地域


基準方位 北  6
m市道
交通

施設
米内沢駅南西方

1.4km
法令

規制
(都) 
(70,300)


⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移するものと思われる。ただ、人口減少・経済低迷等により
住宅地需要は激減していることから、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            10,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は村落地区を除く旧森吉町を中心とする北秋田市の住宅地域。需要者の中心は米内沢地区に地縁的選好性の
ある居住者が大半である。過疎化が進んでいるため需給のバランスが崩れており取引は少ない。このような状況下では
、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域及び周辺地域にアパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成さ
れていないため、収益価格は試算しない。よって、類似地域にある標準地や地価調査基準地との均衡に留意し、信頼性
のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           10,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少等により住宅地需要が減退している
ために需給のギャップが顕著であり、地価は
下落している。


一般的要因を受け、当地域の地価も下落して
いる。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-3.8 %  %
3 試算価格算定内訳 北秋田 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a H29公北
秋田D
-4
北秋田市

建付


  
(           ) 
不整形 東4.5m私道、
南東8m、角地




(都) 

(70,270)
b H30調北
秋田B
-101
北秋田市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北東12m県道、
中間画地




(都) 

(70,200)
c R01調北
秋田B
-101
北秋田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地




(都) 

(70,200)
d   
(           ) 
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
11,521  
100
[ 100.0]
[  86.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.2]

10,148 
100
[ 100.0]

10,148 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

10,200 
b (            
8,108  
100
[ 100.0]
[  93.3]
100
100
[   /  ]
100
[  92.0]

8,223 
100
[  80.3]

10,240 

10,300 
c (            
5,406  
100
[ 100.0]
[  96.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  86.4]

6,025 
100
[  61.0]

9,877 

9,980 
d (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

%/月  
-0.30 
街路      -2.5 交通・接近    0.0 環境      +6.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常

%/月  
-0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0 街路      +5.0 交通・接近   +2.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常

%/月  
-0.25 
街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0 街路      -8.0 交通・接近   +2.0 環境     -35.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      10,100 円/㎡]  



北秋田 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
過疎化が進行している地域で、民間のアパート等への需要はなく、賃貸市場が成立していないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ