鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大仙 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｈ３１公大仙Ｓ -5	大仙市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｈ３１公大仙Ｓ -7	大仙市		更地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	Ｒ０２公大仙Ｎ -2	大仙市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	Ｒ０２公大仙Ｎ -12	大仙市		更地	（　）	長方形	南西16m県道、北東6m、二方路		（都）準工 (60,200)
e	Ｒ０１調大仙Ｆ -2	大仙市		更地	（　）	不整形	東16m市道、南4.5m、二方路		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,230	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,811	100 [ 91.2]	34,880	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,900
b	(　 ) 27,225	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	28,429	100 [ 83.8]	33,925		33,900
c	(　 ) 18,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	26,760	100 [ 80.8]	33,119		33,100
d	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	32,501	100 [ 94.1]	34,539		34,500
e	(　 ) 26,921	100 [ 130.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 78.3]	26,262	100 [ 81.2]	32,342		32,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
e	限定価格	％／月 -0.05	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,700 円／㎡]

大仙 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,152,348	660,739	2,491,609	2,108,640	382,969	（　0.9429） 361,101	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,813,226 円　　　　（　 25,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大仙 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	113.03	Ｓ2	194.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	269 ㎡	11.0 m x 24.6 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗・事務所（１階店舗、２階事務所）を想定

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

内階段・廊下等の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.15	84.7	68.73	1,838	126,326	3.0	378,978
							0.0	0
2～ 2	事務所	113.03	89.0	100.60	1,341	134,905	3.0	404,715
							0.0	0
～

～

～

計		194.18	87.2	169.33		261,231		783,693
								0

⑨年額支払賃料	261,231 円　×　12ヶ月　＝　 3,134,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,134,772 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 349,477 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,145,295 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	783,693 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,053 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,152,348 円　　　　（　 11,719 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｈ３０調（賃）大仙Ｓ　　　　-1	1,822 ( 1,814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,827	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,843 円/㎡　月額支払賃料（　 1,838 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公（賃）大仙Ｓ　　　　-1	1,307 ( 1,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	1,859
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大仙 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,000 円	27,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,739 円	3,494,772　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,000 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 231,800 円	27,600,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 660,739 円　（　　　　　　 2,456 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 194.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,108,640 円（　　　　　 7,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,152,348 円
②総費用	660,739 円
③純収益　①－②	2,491,609 円
④建物等に帰属する純収益	2,108,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	361,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,342 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,813,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大仙 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大仙 5-2

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　田仲　博樹

印

TEL.

鑑定評価額

8,930,000 円

１㎡当たりの価格

33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大仙市大曲中通町４７６番｢大曲中通町３－１７｣				②地積　(㎡)	269 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	低層店舗に医院、一般住宅等も見られる商業地域	北22m市道	水道、下水	大曲 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 300 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 24.5 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により整備
された都市計画道路中通線沿
いの商業地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ大曲駅南方

450m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

花火通り商店街から続く商業地域で、現状のまま推移すると予測する。平成３０年７月に土地区画整理事業が完
了し、街並みが整備された為、相応の需要があることから、地価は当面の間、横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大仙市内を中心に隣接市町に存する商業地域及び住商混在地域一円で、特に大曲地域の商業地域との代
替競争関係が強い。需要者の中心は当地域に地縁的選好性を有する事業者等である。郊外型店舗への顧客流出等の影響
は残るものの、土地区画整理事業の完了により周辺では新規のテナントビルの建築も見受けられ、相応の需要が認めら
れる。業種、業態により必要とされる画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗、事業所等が多い商業地域で、店舗等の賃貸需要が少ないことから収益価格は資料の精度や説得力の面でや
や劣る。比準価格は大曲地域の商業地の事例を採用して求めたもので、地区内での立地条件や市場動向等も的確に反映
している。以上より、本件では実証的でより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに回復しているが、個人消
費や不動産市場は未だ回復しておらず、売買
、賃貸とも成約は少ない。

街並みや街路が整備され、テナントビルの建
設や土地の引き合いが見られることから、地
価は下落から横這い傾向に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大仙 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公大仙Ｎ -2	大仙市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ０２公大仙Ｎ -5	大仙市		更地	（　）	不整形	南東22m市道、西2.4m、二方路		（都）近商 (90,200)
c	Ｒ０２公大仙Ｎ -1	大仙市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		（都）商業 (90,360)
d	Ｈ３０調大仙Ｎ -5	大仙市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、北西11.5m、角地		（都）商業 (90,400)
e	Ｈ３１公大仙Ｓ -5	大仙市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	26,760	100 [ 78.9]	33,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,900
b	(　 ) 20,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	30,120	100 [ 89.1]	33,805		33,800
c	(　 ) 35,438	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	28,672	100 [ 85.6]	33,495		33,500
d	(　 ) 33,214	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	31,814	100 [ 94.9]	33,524		33,500
e	(　 ) 32,230	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,392	100 [ 93.1]	33,719		33,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,700 円／㎡]

大仙 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,176,547	673,080	2,503,467	2,162,120	341,347	（　0.9429） 321,856	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,072,755 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大仙 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	91.09	Ｓ2	182.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	269 ㎡	11.0 m x 24.6 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階はフロア貸し事務所の貸ビルを想定。敷地内には平面駐車場５台を配置。

⑦有効率　 91.8 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	91.09	91.8	83.64	1,724	144,195	3.0	432,585
							0.0	0
2～ 2	事務所	91.09	91.8	83.64	1,426	119,271	3.0	357,813
							0.0	0
～

～

～

計		182.18	91.8	167.28		263,466		790,398
								0

⑨年額支払賃料	263,466 円　×　12ヶ月　＝　 3,161,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 167.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,161,592 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 352,159 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,169,433 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	790,398 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,176,547 円　　　　（　 11,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）大仙Ｓ　　　　-2	1,148 ( 1,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	1,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,426 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｈ３０調（賃）大仙Ｓ　　　　-2	1,425 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,364
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大仙 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,500 円	28,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	176,080 円	3,521,592　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,700 円	28,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 673,080 円　（　　　　　　 2,502 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,162,120 円（　　　　　 8,038 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,176,547 円
②総費用	673,080 円
③純収益　①－②	2,503,467 円
④建物等に帰属する純収益	2,162,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	341,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	321,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,072,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）