別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 潟上 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潟上 -7 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎 印  TEL.

鑑定評価額 1,670,000 円  １㎡当たりの価格 6,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潟上市天王字棒沼台９４番１９ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 周囲に原野等が多い 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 出戸浜 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内ながら、都 市計画法第３４条第１１号の 適用区域 街 路 基準方位　　　北６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ出戸浜駅北方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域ながら規制緩和の適用がある地域。天王地域の新規宅地需要は追分駅圏内に集中し、衰退傾向に ある市西部は需要が少なく二極化が進行している。利用状況は現状を維持するも、地価は依然下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潟上市の市街化調整区域内及びその周辺の住宅地域。需要者は、市街化調整区域ながら規制緩和の適用 がある一般住宅が多い地域であり、地縁性を有する者が中心である。集落的要素の強い地域で、地域内の人口は減少傾 向にあり需要は限定的で取引は少ない。また稀に見られる取引も縁故売買や隣地取得など取引事情を含むものが多く、 需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の地域で、民間賃貸物件は見当たらず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった 。比準価格は、市内における集落地域及び既成住宅地域の取引を中心に採用したもので、需要減退傾向の市場性を反映 した実証的な価格である。本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,430 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [103.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 6,290  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに回復基調を続けているが 、その実感は個人・企業ともに薄い。市内で は土地需要の二極化が顕著である。 地域内の人口世帯数も減少傾向で、特段の変 動要因もない。土地需要は少なく地価は下落 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％