別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鹿角 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎 印  TEL.

鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市十和田大湯字上ノ湯２８番２０ ②地積 　(㎡) 578   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、旅館等が 混在する国道沿いの 商業地域 北11m国道 水道、下水 十和田南 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 温泉街に所在する商業地域 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 ＪＲ十和田南駅北東方 7.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はみられず、利用状況は、当面現状維持と予測する。閉鎖されたままの店舗もみられる 等、需要は少なく、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、十和田地区を中心とした鹿角市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域である。街路沿いでも住宅地 としての利用がみられ、地価には背後住宅地との牽連性も認められる。中心となる需要者は個人や地場の企業等である 。近年では観光拠点施設となり得る「道の駅おおゆ」が開業し、観光客数には改善の兆しがみられるものの、その効果 は局地的である。需要の中心となる価格帯については、不動産取引が少なく、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の建物が大半を占め、市場参加者の観点から賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。一 方、比準価格は、実際の取引事例をもとにした実証的な価格である。取引事例の絶対数が少ないため、採用した取引事 例は広範囲に及ぶが、要因比較は対象標準地の特性を踏まえて適切に行われている。本件では比準価格を妥当と判断し 、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [145.6] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 購買方法の多様化や商圏人口の減少等により 、新たに店舗や事務所を構える動きは少なく 、商業地の需要は低迷している。 古くからの温泉街であるが、閉鎖されたまま の店舗もみられる等、需要は少なく、地価は 弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％