別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鹿角 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎 印  TEL.

鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字中花輪１０番 ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 低層店舗、銀行等が 建ち並ぶ商業地域 東16m県道 水道、下水 鹿角花輪 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿角市の代表的商店街である 大町商店街に位置する 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 ＪＲ鹿角花輪駅東方 450m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変化はなく、利用状況は当面の間、現状を維持すると予測する。商店街には空き店舗もみられる 等、需要は低迷しており、今後も地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、花輪地区を中心とした鹿角市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域である。需要者は店舗併 用住宅としての利用を目的とした個人事業者等が中心である。空き店舗も散見される等、衰退気味の商店街の現状を打 開するため、商店街では様々なイベントを開催しているほか、県や市が様々な方策を打ち出す等、活性化に向けた取り 組みが行われている。不動産の取引は少なく、需要の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗併用住宅としての利用が中心であり、また、市場性を備えた賃貸経営を想定することは困難であることから 、収益価格を試算しなかった。比準価格は対象標準地と代替競争関係が認められる取引事例をもとに試算されており、 市場の特性を踏まえた各種要因比較も適切に行われている。よって、本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を 妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 購買方法の多様化や商圏人口の減少等により 、新たに店舗や事務所を構える動きは少なく 、商業地の需要は低迷している。 県北地区の他のアーケード型商店街よりも活 気は感じるが、商圏の広域化や郊外型店舗と の競合等により、商況は厳しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％