別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鹿角 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充 印  TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字合ノ野１８９番１ ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等も混在する住宅地 域 北東4m市道 水道、下水 鹿角花輪 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 花輪地区外縁の住宅地域で、 農地、空地も多く混在する 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ鹿角花輪駅北東方 2.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既に熟成した既成住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測する。農地、空地等が多く、宅地転用の可能 性も低く需要も少ないことから、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿角市内のうち花輪地区外縁を中心とした住宅地域である。需要者は、鹿角市内に居住する個人等の第 一次取得者が中心である。当該地域は転用可能な土地があるが、市内の住宅需要が低迷している中、発展的開発は見受 けられない。中心価格帯は、４００㎡程度の土地であれば４００～４５０万円程度、同敷地規模の新築戸建住宅であれ ば２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃貸市場が成立していないため、収益価 格は試算できなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、要因比較も適切であ り、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿角 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [167.1] [101.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の低廉化は下落幅を小さくしているが、 人口減少等による需要の弱さが、下落基調を 継続的なものにしている。 農地、空地等が多く、宅地転用が可能である が、住宅需要が低迷しており、今後も転用の 可能性は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％