別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鹿角 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充 印  TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字八正寺１１番１４ ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ1 低層の一般住宅等が 多い住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 鹿角花輪 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道とＪＲ花輪線との間に位 置する住宅地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ鹿角花輪駅北方 450m 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の利用状況は戸建住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。旧来からの住宅地域で発展する可能性が 低く需要も少ないことから、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿角市内のうち花輪地区を中心とした住宅地域である。主たる需要者は、鹿角市内に地縁的選好性を有 する第一次取得者である。街路条件にやや難がある既成住宅地域で、需要の中心は周辺の新興住宅地域に流れており、 取引は少ない。中心価格帯は、３５０㎡程度の土地であれば６００～７００万円程度、同敷地規模の新築戸建住宅であ れば２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃料水準の把握が困難なため、収益価格 は試算できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実 証的な価格である。よって、本件では、周辺地域との均衡に留意して、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の低廉化は下落幅を小さくしているが、 人口減少等による需要の弱さが、下落基調を 継続的なものにしている。 市内の住宅需要が低迷している中、当該地域 のような幅員狭小な住宅地に対する引き合い は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％