鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

湯沢 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公湯沢Ｓ -5	湯沢市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｈ３１公湯沢Ｓ -6	湯沢市		建付地	（　）	長方形	北16m県道、南3.5m、二方路		（都）商業 (80,400)
c	Ｈ３０公湯沢Ｓ -9	湯沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、南4m、角地		（都）近商 (80,200)
d	Ｒ０２公湯沢Ｓ -7	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、北16.5m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,870	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	23,281	100 [ 97.9]	23,780	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,800
b	(　 ) 14,760	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 88.0]	23,218	100 [ 101.0]	22,988		23,000
c	(　 ) 21,209	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	21,995	100 [ 95.0]	23,153		23,200
d	(　 ) 14,528	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.9]	17,851	100 [ 74.2]	24,058		24,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,600 円／㎡]

湯沢 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,058,271	653,392	2,404,879	2,284,360	120,519	（　0.9429） 113,637	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,144,094 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯沢 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	97.50	Ｓ2	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	147 ㎡	7.3 m x 20.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階はブロック貸し事務所（２部屋）の貸ビルを想定。敷地内には平面駐車場２台を配置。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	97.50	93.2	90.90	1,606	145,985	3.0	437,955
							0.0	0
2～ 2	事務所	97.50	90.8	88.50	1,452	128,502	3.0	385,506
							0.0	0
～

～

～

計		195.00	92.0	179.40		274,487		823,461
								0

⑨年額支払賃料	274,487 円　×　12ヶ月　＝　 3,293,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 179.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,293,844 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 338,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,050,860 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	823,461 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,058,271 円　　　　（　 20,805 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）湯沢Ｓ　　　　-1	1,080 ( 1,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,606 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-10	1,096 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,566
c	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-6	1,107 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	1,628

湯沢 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,500 円	29,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	169,492 円	3,389,844　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,100 円	29,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 653,392 円　（　　　　　　 4,445 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,900,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,284,360 円（　　　　　 15,540 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,058,271 円
②総費用	653,392 円
③純収益　①－②	2,404,879 円
④建物等に帰属する純収益	2,284,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	120,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	113,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,144,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
湯沢 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湯沢 5-2

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　相馬　完

印

TEL.

鑑定評価額

3,400,000 円

１㎡当たりの価格

23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	湯沢市田町２丁目２４１番１｢田町２－１－６｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	小規模の店舗等が見られる国道背後の商業地域	東16m県道	水道、下水	湯沢 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

湯沢市中心部を縦断する県道
沿いで街並みが整備された商
業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

ＪＲ湯沢駅　南東方

750m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

整備された県道沿いの商業地域であり、当分の間は現状維持と予測する。地価水準は低廉化してきているが、需
要は未だ弱いので、今後も地価は下落傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県南地区の商業地域で、特に湯沢市内の商業地域と代替競争関係が強い。主たる需要者は、県内の法人
及び湯沢市内に地縁的選好性を有する個人事業主等である。近年整備された既成商業地であるが、ＩＣ周辺と比べ、引
き合いはやや弱い。そのため、土地取引も少ない。また、業種、業態によって画地規模がまちまちで、中心価格帯を見
出すことが困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市全体として店舗・事務所需要が低迷しており、新規の賃貸事例の収集も困難な状況が続いていることから、収益価格
は求めたものの相対的に信頼性は劣る。比準価格は代替競争関係にある事例から求めたもので、当地域の市場動向を反
映するものとして実証的で信頼性が高い。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　湯沢 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,800 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[106.1]

[100.0]
100

22,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地の地価水準との接近は、下落幅を縮小
させる一因になっているが、人口減少等も影
響して、商業地への需要は未だ弱含みである
。

街並みが良好な商業地であり、地価水準も背
後住宅地に近づいてきているが、新規出店等
はあまり見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

湯沢 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公湯沢Ｓ -5	湯沢市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ０２公湯沢Ｓ -9	湯沢市		建付地	（　）	台形	北東16m国道、東2.2m、角地		（都）近商 (80,200)
c	Ｒ０２公湯沢Ｓ -10	湯沢市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、南西4.8m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０２公湯沢Ｓ -7	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、北16.5m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,870	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	23,281	100 [ 101.0]	23,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,100
b	(　 ) 36,367	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.2]	23,849	100 [ 96.9]	24,612		24,600
c	(　 ) 18,100	100 [ 80.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	22,026	100 [ 93.1]	23,658		23,700
d	(　 ) 14,528	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.9]	17,851	100 [ 81.1]	22,011		22,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +50.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	国有地売払い	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	国有地売払い	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,300 円／㎡]

湯沢 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,715,791	585,213	2,130,578	2,039,880	90,698	（　0.9429） 85,519	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	1,613,566 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯沢 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	147 ㎡	7.3 m x 20.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）、駐車場２台（共同利用）の店舗・事務所を想定。

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

内階段、廊下等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	91.7	82.50	1,574	129,855	3.0	389,565
							0.0	0
2～ 2	事務所	90.00	87.5	78.75	1,435	113,000	3.0	339,000
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	89.6	161.25		242,855		728,565
								0

⑨年額支払賃料	242,855 円　×　12ヶ月　＝　 2,914,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,914,260 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 301,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,709,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	728,565 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,557 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,715,791 円　　　　（　 18,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-10	1,096 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,566	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,578 円/㎡　月額支払賃料（　 1,574 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-6	1,107 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,521
c	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-7	1,079 ( 1,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 63.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,647

湯沢 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,513 円	3,010,260　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,600 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 224,200 円	26,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 585,213 円　（　　　　　　 3,981 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,039,880 円（　　　　　 13,877 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,715,791 円
②総費用	585,213 円
③純収益　①－②	2,130,578 円
④建物等に帰属する純収益	2,039,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	90,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	85,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 582 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,613,566 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）