鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

湯沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公湯沢Ｓ -5	湯沢市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｈ３１公湯沢Ｓ -6	湯沢市		建付地	（　）	長方形	北16m県道、南3.5m、二方路		（都）商業 (80,400)
c	Ｈ３０調湯沢Ｓ -14	湯沢市		建付地	（　）	不整形	西20m国道、南東1.5m、二方路		（都）近商 (80,200)
d	Ｒ０２公湯沢Ｓ -7	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、北16.5m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,870	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	23,281	100 [ 93.1]	25,006	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,000
b	(　 ) 14,760	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 88.0]	23,218	100 [ 93.1]	24,939		24,900
c	(　 ) 19,015	100 [ 100.0]	[ 93.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	22,020	100 [ 88.4]	24,910		24,900
d	(　 ) 14,528	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.9]	17,851	100 [ 72.4]	24,656		24,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,900 円／㎡]

湯沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,191,851	1,747,116	6,444,735	5,974,480	470,255	（　0.9429） 443,403	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	8,366,094 円　　　　（　 15,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	253.00	Ｓ2	506.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	527 ㎡	14.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をブッロク貸し店舗（２部屋）、２階はブロック貸し事務所（３部屋）の貸ビルを想定。敷地内には平面駐車場８台を配置。

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	253.00	89.6	226.75	1,696	384,568	3.0	1,153,704
							0.0	0
2～ 2	事務所	253.00	89.6	226.75	1,500	340,125	3.0	1,020,375
							0.0	0
～

～

～

計		506.00	89.6	453.50		724,693		2,174,079
								0

⑨年額支払賃料	724,693 円　×　12ヶ月　＝　 8,696,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 453.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,696,316 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 908,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,172,284 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,174,079 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,191,851 円　　　　（　 15,544 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）湯沢Ｓ　　　　-1	1,080 ( 1,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,714	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-6	1,107 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	1,736
c	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-7	1,079 ( 1,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,660

湯沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	391,000 円	78,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	454,016 円	9,080,316　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 656,800 円	78,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	78,200 円	78,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,200 円	78,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,747,116 円　（　　　　　　 3,315 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 506.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,974,480 円（　　　　　 11,337 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,191,851 円
②総費用	1,747,116 円
③純収益　①－②	6,444,735 円
④建物等に帰属する純収益	5,974,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	470,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	443,403 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,366,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
湯沢 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湯沢 5-1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　相馬　完

印

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	湯沢市材木町１丁目８１番２２｢材木町１－１－４０｣				②地積　(㎡)	527 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西20m国道	水道、下水	湯沢 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前通りに近接する国道沿い
の商業地域

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

ＪＲ湯沢駅　南東方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの商業地として特に変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。ＩＣ周辺の商業地と比べ引き合
いは弱いので、周辺の地価動向に左右されるが、今後も下落傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県南地区の商業地域で、特に湯沢市内の商業地域と代替競争関係が強い。主たる需要者は、湯沢市内に
拠点を有する個人事業主及び県内の法人等である。商業地の需要の中心はＩＣ周辺に移行しているうえに、人口減少等
による地域経済の低迷もあり、国道沿いとはいえ、当該地域のような既成商業地に対する取引は少ない。このように取
引自体も少ない地域であることから、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市全体として店舗・事務所需要が低迷しており、新規の賃貸事例の収集も困難な状況が続いていることから、収益価格
は求めたものの相対的に信頼性は劣る。比準価格は代替競争関係にある事例から求めたもので、当地域の市場動向を反
映するものとして実証的で信頼性が高い。よって、本件では、周辺地域との均衡に留意して、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地の地価水準との接近は、下落幅を縮小
させる一因になっているが、人口減少等も影
響して、商業地への需要は未だ弱含みである
。

地価水準は背後住宅地に近づいてきているが
、新規出店等はあまり見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

湯沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公湯沢Ｓ -5	湯沢市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ０２公湯沢Ｓ -9	湯沢市		建付地	（　）	台形	北東16m国道、東2.2m、角地		（都）近商 (80,200)
c	Ｒ０２公湯沢Ｓ -10	湯沢市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、南西4.8m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０２公湯沢Ｓ -7	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、北16.5m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,870	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	23,281	100 [ 95.1]	24,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,500
b	(　 ) 36,367	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.2]	23,849	100 [ 91.3]	26,122		26,100
c	(　 ) 18,100	100 [ 80.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	22,026	100 [ 87.6]	25,144		25,100
d	(　 ) 14,528	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.9]	17,851	100 [ 76.3]	23,396		23,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +50.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	国有地売払い	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	国有地売払い	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,600 円／㎡]

湯沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,073,328	1,742,148	6,331,180	5,982,120	349,060	（　0.9429） 329,129	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,209,981 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	264.00	Ｓ2	528.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	527 ㎡	14.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗（分割可）、２階事務所３室、駐車場８台の店舗・事務所を想定

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

内階段・廊下等の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.00	86.9	229.50	1,633	374,774	3.0	1,124,322
							0.0	0
2～ 2	事務所	264.00	86.9	229.50	1,477	338,972	3.0	1,016,916
							0.0	0
～

～

～

計		528.00	86.9	459.00		713,746		2,141,238
								0

⑨年額支払賃料	713,746 円　×　12ヶ月　＝　 8,564,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 459.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,564,952 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 894,895 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,054,057 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,141,238 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,073,328 円　　　　（　 15,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-9	1,093 ( 1,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,637 円/㎡　月額支払賃料（　 1,633 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公（賃）湯沢Ｓ　　　　-1	1,080 ( 1,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,591
c	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-7	1,079 ( 1,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 63.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,713

湯沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	391,500 円	78,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	447,448 円	8,948,952　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,900 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 657,700 円	78,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	78,300 円	78,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,300 円	78,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,742,148 円　（　　　　　　 3,306 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,300,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 528.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,982,120 円（　　　　　 11,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,073,328 円
②総費用	1,742,148 円
③純収益　①－②	6,331,180 円
④建物等に帰属する純収益	5,982,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	349,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	329,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,209,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）