鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

湯沢 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公湯沢Ｓ -6	湯沢市		更地	（　）	台形	北東4.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,180)
b	Ｒ０２公湯沢Ｓ -13	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０１調湯沢Ｈ -12	湯沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０１調湯沢Ｓ -10	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、東4m、角地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,913	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	13,582	100 [ 82.5]	16,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	16,800
b	(　 ) 12,253	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.9]	14,738	100 [ 95.0]	15,514		15,800
c	(　 ) 18,149	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,544	100 [ 107.0]	16,396		16,700
d	(　 ) 13,649	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	12,740	100 [ 75.3]	16,919		17,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,500 円／㎡]

湯沢 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			新規の造成事例を得ることが出来ず、原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,130,831	401,556	1,729,275	1,610,920	118,355	（　0.9696） 114,757	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,390,771 円　　　　（　 8,950 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯沢 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.49	Ｗ2	158.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	267 ㎡	10.0 m x 26.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸の共同住宅を想定（各戸同タイプ・平均専有面積約３５㎡）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内階段・廊下等の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.49	87.5	69.56	1,205	83,800	1.0	83,800
							1.0	83,800
2～ 2	住宅	79.49	87.5	69.56	1,233	85,800	1.0	85,800
							1.0	85,800
～

～

～

計		158.98	87.5	139.12		169,600		169,600
								169,600

⑨年額支払賃料	169,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,035,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,035,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 107,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,047,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	169,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 169,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 81,768 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,235 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 12 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,130,831 円　　　　（　 7,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-3	900 ( 900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 80.0]	1,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,257 円/㎡　月額支払賃料（　 1,205 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）湯沢Ｈ　　　　-1	1,087 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,235
c	Ｒ０２公（賃）湯沢Ｈ　　　　-1	1,502 ( 1,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,215

湯沢 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,000 円	20,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	64,656 円	2,155,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,300 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 144,200 円	20,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	20,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 401,556 円　（　　　　　　 1,504 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,600,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,610,920 円（　　　　　 6,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,130,831 円
②総費用	401,556 円
③純収益　①－②	1,729,275 円
④建物等に帰属する純収益	1,610,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	118,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	114,757 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 430 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,390,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,950 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
湯沢 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湯沢 -2

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　田仲　博樹

印

TEL.

鑑定評価額

4,430,000 円

１㎡当たりの価格

16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	14,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	湯沢市千石町３丁目１８２番５｢千石町３－５－８｣				②地積　(㎡)	267 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅に共同住宅、空地等が見られる住宅地域	東6m市道	水道、下水	湯沢 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 80 ｍ、南 400 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１３号と奥羽本線の間に
位置し、空地も見られる既成
住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ湯沢駅　南方

1.6km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、現状のまま推移すると予測する。特段の変動要因はなく、人口減少、少子高
齢化等による住宅需要の減退を反映し、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧湯沢市内の住宅地域一円で、特に中心市街地より郊外に位置する住宅地域との代替競争関係が強い。需
要者の中心は市内居住者や通勤者であるが、当地域に地縁性を有する者が大半で、周辺市町からの転入は少ない。総額
面等を考慮するに相応の需要は見られるが、周辺地域の分譲地との競合等から当地域に対する需要は低調である。土地
は２６０㎡前後で４００万円台前半、新築の戸建住宅は２，０００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の賃貸物件も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等を反映し、収益価格は低位に
試算された。一方、比準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格
である。以上より、本件では自用の戸建住宅に関する取引が多く、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域の特
性に留意し、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少や少子高齢化を背景に需要は依然弱
含みであるが、中心部及び周辺の住宅地は総
額面や居住環境から、下落幅は縮小傾向にあ
る。

熟成した住宅団地であり、郊外の分譲地は未
だ供給過多の状態にあるが、総額面等から相
応の需要が認められ、下落幅は縮小傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

湯沢 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公湯沢Ｓ -13	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０１調湯沢Ｈ -4	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西6m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	Ｒ０１調湯沢Ｈ -6	湯沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、北東5m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	Ｒ０２公湯沢Ｈ -1	湯沢市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,253	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.9]	14,738	100 [ 91.1]	16,178	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	16,500
b	(　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	14,987	100 [ 92.5]	16,202		16,500
c	(　 ) 15,184	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	14,186	100 [ 87.7]	16,176		16,500
d	(　 ) 22,596	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	22,171	100 [ 134.6]	16,472		16,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600 円／㎡]

湯沢 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,643,959	497,020	2,146,939	2,001,920	145,019	（　0.9696） 140,610	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,929,375 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯沢 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.74	Ｗ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	267 ㎡	10.0 m x 26.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、専有面積約４１．４０㎡、４戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	92.74	89.3	82.81	1,261	104,423	1.0	104,423
							1.0	104,423
2～ 2	住宅	92.74	89.3	82.81	1,285	106,411	1.0	106,411
							1.0	106,411
～

～

～

計		185.48	89.3	165.62		210,834		210,834
								210,834

⑨年額支払賃料	210,834 円　×　12ヶ月　＝　 2,530,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,530,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 133,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,540,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,834 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,003 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,834 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,648 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,643,959 円　　　　（　 9,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）湯沢Ｈ　　　　-3	1,553 ( 1,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	1,323	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,315 円/㎡　月額支払賃料（　 1,261 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）湯沢Ｈ　　　　-1	1,087 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	1,279
c	Ｈ３１公（賃）湯沢Ｓ　　　　-1	967 ( 967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,343

湯沢 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	25,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,220 円	2,674,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,200 円	25,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	76,800 円	25,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 497,020 円　（　　　　　　 1,861 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,600,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,001,920 円（　　　　　 7,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,643,959 円
②総費用	497,020 円
③純収益　①－②	2,146,939 円
④建物等に帰属する純収益	2,001,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	145,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,929,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）