別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 男鹿 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   男鹿 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓 印  TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 男鹿市船川港船川字栄町１２番 ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗兼住宅 ＲＣ3 低層の小売店舗、一 般住宅等が混在する 商業地域 東18m県道 水道、ガス、下水 男鹿 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   240 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 男鹿駅前に位置し、街並みが 古い旧来からの商業地域 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 ＪＲ男鹿駅北西方 200m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 船川地区中心の既成商業地であるが、空地や閉店のままの店舗も混在し、当面は衰退傾向で推移するものと予測 する。また、地価は需要者が限定的な地域であるため、弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は男鹿市や潟上市、南秋田郡内の商業地域及び商住混在地域である。主な需要者は当地区に地縁性を有する 個人事業者や地元企業である。職住一致の零細店舗を中心とする駅前商業地域であるが、人通りが少なく閑散としてい る。また、近くに新駅や複合観光施設「オガーレ」も開業したが、今のところ波及効果は少ない。取引価格は規模や立 地によりまちまちで、稀な取引にも事情を含むことが多いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅前商業地域であるが、自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。した がって、代表標準地との検討を踏まえ、類似性の高い事例から求められ市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五城目 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 94.6] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復や雇用情勢の改善により市況はあ る程度好転しているが、商圏人口の減少や郊 外型店舗への顧客流出に歯止めが効かず衰退 傾向にある。 通過交通の多い幹線道路沿いで需要は極めて 少ないが、地価は周辺住宅地域との均衡によ り、下落幅は縮小傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％