別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 男鹿 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   男鹿 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓 印  TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 男鹿市船越字内子１番１２９ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 船越 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   350 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１０１号背後に位置し、 各種利便施設に比較的近い住 宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ船越駅南西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。また、需給の不均衡（若干供給過剰の 様相）を呈しているため、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は男鹿市の住宅地域であり、特に船越地区を中心に脇本・船川地区や潟上市天王地区との代替競争関係が認 められる。需要者は市内に居住、勤務する第一次取得者を中心として、同市内他所からの転入者も見受けられる。新興 住宅地域と比較して選好性はやや低いが、住環境に恵まれた住宅団地であり、需給は安定している。土地は３５０万円 程度、新築戸建住宅は２，０００万円以下が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が支配的な住宅地域であり、アパート等の新規収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されていないため 、収益価格は試算できなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、類似性の高い事例から求められ市場性を 反映した実証的かつ客観的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　男鹿 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [101.0] 100 [ 65.0] [101.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復や雇用情勢の改善により市況はあ る程度好転しているが、人口減少や高齢化の 趨勢に歯止めが効かず需要は停滞している。 良好な居住環境を維持した住宅団地であり、 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％