別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大館 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大館 5-3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎 印  TEL.

鑑定評価額 2,690,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大館市比内町扇田字下扇田５０番１ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗が建 ち並ぶ県道沿いの商 業地域 南西10m県道 水道、下水 扇田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 比内地区の旧来からの中心商 業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 ＪＲ扇田駅東方 700m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はないことから、利用状況は当分の間、現状を維持すると予測する。商況は厳しく、回 復の兆しも乏しい。地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、比内地区を中心とした商業地域及び商住混在地域である。住宅を兼ねた店舗も多く、地価には周辺住宅 地との牽連性も認められる。中心となる需要者は、地縁を有する個人事業者等である。日用品を中心とした旧来からの 商業地域であるが、店舗部分を閉鎖し、そのまま住宅として利用しているケースもみられる等、商況は閑散としている 。不動産取引が少なく、画地規模も様々であることから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗併用住宅が大半を占める地域であり、賃貸物件の需給はともになく、実現性に欠けるため、収益還元法は適 用できなかった。取引事例比較法による比準価格は、不動産市場の動向を反映した実際の取引事例をもとに試算された 実証的な価格である。採用した取引事例は広範囲に及ぶが、対象標準地の特性を踏まえた検討は適切に行われている。 本件では比準価格をもとに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [139.8] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 購買方法の多様化や商圏人口の減少等により 、新たに店舗や事務所を構える動きは少なく 、商業地の需要は低迷している。 近隣型の商業地域を形成しているが、閉鎖し たままの店舗もみられる等、商況は厳しい状 況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％