鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横手 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調横手Ｓ -7	横手市		建付地	（　）	ほぼ台形	東19m市道、北17m、西4m、三方路		（都）準工 (70,200)
b	Ｒ０２公横手Ｇ -18	横手市		建付地	（　）	台形	南西16m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	Ｒ０１調横手Ｇ -12	横手市		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、北西8m、角地		（都）商業 (80,400)
d	Ｒ０２公横手Ｇ -6	横手市		更地	（　）	長方形	南西11.5m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,960	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	29,149	100 [ 93.1]	31,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,200
b	(　 ) 23,265	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,102	100 [ 80.0]	28,878		29,700
c	(　 ) 33,742	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	27,443	100 [ 89.5]	30,663		31,600
d	(　 ) 26,022	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	23,372	100 [ 78.2]	29,887		30,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,000 円／㎡]

横手 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,613,882	1,822,800	6,791,082	5,814,040	977,042	（　0.9429） 921,253	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	17,382,132 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横手 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	258.36	Ｓ2	516.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	826 ㎡	40.0 m x 21.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（２部屋）、２階事務所（２部屋）、駐車１８台のテナントビルを想定

⑦有効率　 95.7 ％
の理由

内階段の店舗事務所ビルを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	258.36	96.2	248.42	1,666	414,000	3.0	1,242,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	258.36	95.2	245.94	1,333	328,000	2.0	656,000
							0.0	0
～

～

～

計		516.72	95.7	494.36		742,000		1,898,000
								0

⑨年額支払賃料	742,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,904,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 494.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,904,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 955,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,596,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,898,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,082 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,613,882 円　　　　（　 10,428 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）横手Ｇ　　　　-1	1,178 ( 1,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	1,670	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,666 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｈ３１公（賃）横手Ｇ　　　　-4	1,664 ( 1,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [120.0]	1,751
c	Ｈ３１公（賃）横手Ｓ　　　　-2	1,079 ( 1,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,599

横手 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	380,500 円	76,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	477,600 円	9,552,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,300 円	査定
	建物　　　　　　　　　 639,200 円	76,100,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	76,100 円	76,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,100 円	76,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,822,800 円　（　　　　　　 2,207 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,100,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 516.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,814,040 円（　　　　　 7,039 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,613,882 円
②総費用	1,822,800 円
③純収益　①－②	6,791,082 円
④建物等に帰属する純収益	5,814,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	977,042 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	921,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,382,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横手 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横手 5-3

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　田仲　博樹

印

TEL.

鑑定評価額

25,300,000 円

１㎡当たりの価格

30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横手市条里１丁目４２４番｢条里１－１７－１４｣				②地積　(㎡)	826 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	2:1	店舗Ｗ1	店舗等のほか公共施設も存する路線商業地域	東25m県道、南側道	水道、下水	横手 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 600 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１３号西側背後の幹線街
路沿いに形成された路線商業
地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

ＪＲ横手駅西方

950m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近年商業施設の集積が進んでいる地域で、現状のまま推移すると予測する。公共施設も多く見られる土地の利用
状況や地域間競争は続いているが、当地域への需要は旺盛で、地価は当面の間、横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横手市内を中心に、隣接市町に存する商業地域及び住商混在地域一円で、特に横手地域の路線商業地域
との代替競争関係が強い。需要者の中心は店舗、営業所等を展開する県内外の法人である。近年店舗等の出店が多く見
られ、市内の商業地域の需要が低迷する状況下において当地域への需要は多く認められる。業種、業態により必要とさ
れる画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗、営業所等が多い商業地域で、店舗等の賃貸需要が少ないことから収益価格は資料の精度や説得力の面でや
や劣る。比準価格は横手地域の商業地の事例を採用して求めたもので、地区内での立地条件や市場動向等も的確に反映
している。以上より、本件では実証的でより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横手 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,600 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[108.2]

[103.0]
100

30,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに回復しているが、個人消
費や不動産市場は未だ回復しておらず、売買
、賃貸とも成約は少ない。

公共施設も多く見られる土地の利用状況や地
域間競争はあるものの、当地域への需要は認
められることから、地価は横這い傾向に転じ
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横手 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調横手Ｓ -7	横手市		建付地	（　）	ほぼ台形	東19m市道、北17m、西4m、三方路		（都）準工 (70,200)
b	Ｈ３０調横手Ｓ -4	横手市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西18.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	Ｒ０１調横手Ｇ -12	横手市		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、北西8m、角地		（都）商業 (80,400)
d	Ｈ３１公横手Ｇ -15	横手市		底地	（　）	不整形	北22m市道、東13m、南8m、三方路		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,960	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	29,504	100 [ 98.0]	30,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,000
b	(　 ) 25,226	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,873	100 [ 82.8]	30,040		30,900
c	(　 ) 33,742	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	27,612	100 [ 91.8]	30,078		31,000
d	(　 13,614) 27,228	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	28,374	100 [ 94.8]	29,930		30,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,000 円／㎡]

横手 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,034,415	1,918,561	7,115,854	6,173,120	942,734	（　0.9429） 888,904	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	16,771,774 円　　　　（　 20,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横手 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	278.24	Ｓ2	556.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	826 ㎡	40.0 m x 21.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をブロック貸し店舗（４部屋）、２階はブロック貸し事務所（４部屋）の貸ビルを想定。敷地内には平面駐車場２２台を配置。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	278.24	87.5	243.46	1,676	408,039	3.0	1,224,117
							0.0	0
2～ 2	事務所	278.24	87.5	243.46	1,392	338,896	2.0	677,792
							0.0	0
～

～

～

計		556.48	87.5	486.92		746,935		1,901,909
								0

⑨年額支払賃料	746,935 円　×　12ヶ月　＝　 8,963,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 486.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,056,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,963,220 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,056,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,001,922 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,017,298 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,901,909 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,034,415 円　　　　（　 10,938 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）横手Ｇ　　　　-2	1,276 ( 1,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,676 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｈ３１公（賃）横手Ｓ　　　　-1	1,876 ( 1,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	1,782
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横手 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	404,000 円	80,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	500,961 円	10,019,220　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 678,700 円	80,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	80,800 円	80,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,800 円	80,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,918,561 円　（　　　　　　 2,323 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,800,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 556.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,173,120 円（　　　　　 7,474 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,034,415 円
②総費用	1,918,561 円
③純収益　①－②	7,115,854 円
④建物等に帰属する純収益	6,173,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	942,734 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	888,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,076 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,771,774 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300 円／㎡）