別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 横手 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横手 -7 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜 印  TEL.

鑑定評価額 1,910,000 円  １㎡当たりの価格 6,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横手市平鹿町浅舞字浅舞１０６番 ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる既成住宅 地域 西6.5m市道 下水 横手 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧平鹿町中心部の南西端に位 置する住宅地域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ横手駅南西方 9.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地区中心部ながら外縁に位置する住宅地域で、特段の変化も見られず利用状況は現状維持。ただ地区全般に人口 減少や少子高齢化等から住宅需要が減退し、ほかに格別の変動要因もないので、地価は当分下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横手市のうち旧平鹿町を中心に合併前の旧町村部の住宅地域である。需要者は旧平鹿町に地縁的選好性を 有する者が主である。平鹿地区全般に人口減少や少子高齢化等から空家や空地が増えつつある。こうした潜在的供給量 が増加する一方で、宅地需要は減退傾向が強まり、近年は用途を問わず土地取引が少ない状況にある。なお、限られた 取引も縁故売買など事情を含むものが多く、取引価格水準のバラツキも大きく需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、旧平鹿町地区を中心に隣接地区まで範囲を広げ事例収集し求めたもので、複数の事例が相互にその要因比 較等の妥当性を験証する実証的な価格である。なお、旧平鹿町地区全体に賃貸需要及び新規物件供給が極めて少なく適 正な賃料水準の把握は困難であり、収益還元法は適用できなかった。以上、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取 引が支配的な住宅地域であり、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横手 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [103.0] 100 [139.9] [101.0] 100 6,240  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復傾向ながら、合併前の旧町村 部は人口減少や少子高齢化、基幹産業の農業 情勢の厳しさ等を反映し、用途を問わず土地 取引は少ない。 上記一般的要因のもと、地価下落は否めない 。なお、外縁とはいえ地区中心部の地域とし ては、水準的にある程度低くなっており、下 落率はやや縮小。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％