別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 能代 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀 印  TEL.

鑑定評価額 1,790,000 円  １㎡当たりの価格 4,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市檜山字檜山町１３７番 ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南6m市道 水道 東能代 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   650 ｍ、西   300 ｍ、南   600 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 檜山地区中心の住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ東能代駅南東方 5.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 能代市中心部から遠隔の集落地域で特段の変動要因はみられないが、過疎化の進行から今後は空家が増えると予 測。農業等の厳しい経済環境も加え、不動産需要の回復は期待できないため、当分は地価下落で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能代市街地の外縁部住宅地域及び集落地域で、広くは隣接市町の集落地域との地域比較も有効である。需 要者は当該地域に地縁性を有する者が中心。少子高齢化・過疎化が著しく、能代市中心部からも遠隔なことから、新規 の不動産需要は少なく、今後は空家の増加も懸念される。したがって、地域内の不動産取引はほとんど見られず、また 、画地規模も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が中心で、戸建住宅が支配的なことから賃貸市場は成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自己使 用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更 には、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,660 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [103.0] 100 [112.4] [103.0] 100 4,050  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 集落地域及び合併前の旧町は、過疎化や高齢 化の進行が著しく、空家も増加傾向であるな ど、旧市以上に不動産市場は低迷している。 能代東ＩＣ付近の大型店が造成され、利便性 の向上が期待されるが、過疎化等もあり、地 域内の不動産需要は依然として少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％