別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 能代 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博 印  TEL.

鑑定評価額 2,040,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市二ツ井町字下野４４番６ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4m市道 水道 二ツ井 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 能代市二ツ井庁舎、スーパー 等に近い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ二ツ井駅南方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成している地域で、利用状況は当面現状維持と予測する。二ツ井地区は過疎化・高齢化の 進行等に加え世帯数も減少している為、土地への需要は少なく、地価は当分下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能代市二ツ井地区の農家集落地域を除いた住宅地域、商住混在地域等全域にわたる。主たる需要者は、 当地区に居住又は地縁・血縁を有する者である。地域経済を支えてきた農業や製材業が低迷している上、二ツ井地区は 能代地区に比し人口減少率が大きく、その為空家・空地が増加している。土地の潜在的な供給力は大きいが、需要は少 なく需給不均衡状態になっている。土地取引が少ない為、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には民間の共同住宅等は見られず賃貸市場は成立していないことから収益還元法は適用できなかった。当地域は自 用の戸建住宅が殆どの収益性より住環境が重視される住宅地域である。比準価格は、代替競争関係にある事例から求め たもので、当地域の地価を判定するものとして、市場性を反映し実証的で信頼性が高い価格と判断した。よって、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能代 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [101.0] 100 [115.0] [103.0] 100 9,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 二ツ井地区は過疎化・高齢化の進行等に加え 、世帯数も減少している為、住宅地需要は低 迷状態が続いている。 二ツ井地区中心部に近い地域であるが、上記 一般的要因から住宅地需要は低迷しており、 道路幅員が狭い事もあり、地域性による需要 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％