別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 秋田 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫 印  TEL.

鑑定評価額 50,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市新屋鳥木町３５０番１９ ｢新屋鳥木町１－３５｣ ②地積 　(㎡) 5,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模の工場、倉 庫等が見られる工業 地域 北西9m市道 水道 新屋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   600 ｍ、南   600 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 流通業務施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地元の中小企業が立地する「 西部工業団地」 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新屋駅北東方 1.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市が西部工業団地として造成した工業地で、分譲済み。秋田市内の工業団地は、ほぼ完売済みとなっており、そ の影響から需給動向は安定しつつあり、地価は横ばいになった。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的に秋田県内の工業地域全域。主な需要者は県内外の法人等である。秋田市が事業主体の工業団地 で、分譲は完了済み。市街地に近い市南部の主要な工業団地。従業員の通勤の利便性から情報処理のコ－ルセンタ－が 立地している。また、市南部を配送エリアとする運輸関係や消費地への接近性を重視する食品関係等の企業が立地して いる。中心となる価格帯は、立地企業が様々であり、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場、事業所が大半を占める工業地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。 自用目的での取引が支配的であることから、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,450 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 72.4] [100.0] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近はインタ－ネット通販の増加から、物流 施設の需要が増えている。即日配送を望む消 費者が多く交通網や消費地への接近性が重視 されている。 市南部の工業団地であり、情報処理、運輸、 一般機械等が立地している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％