別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 秋田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　大河　康隆 印  TEL.

鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 6,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市土崎港相染町字浜ナシ山６番２９ ②地積 　(㎡) 16,531   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、運 輸関連営業所が多い 工業地域 南東15m市道 水道 土崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   350 ｍ、北   850 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 物流関連の事業所や、製造工 場が多い、秋田港産業団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ土崎駅北西方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 流通業務系の工業団地で当面は現状を維持していくものと予測する。依然多くの在庫を抱える県内工業団地の分 譲価格が下押し圧力となっており、地価は引続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、県内の工業地域で、特に秋田市の工業地域と競争代替関係が強い。需要者の中心は、県外企業で ある。最近の国際情勢や経済状況から工業地に対する需要は回復傾向にあり、県内工業地の過剰在庫は解消されてきて いる。業種業態により取引規模は多様で、需要の中心価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場等が大半を占める地域で、民間の不動産賃貸資料がないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、 実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準 価格を標準とし、周辺地価動向等を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場立地動向調査や工業統計調査では、回復 した項目も一部に見受けられる。 地域要因に大きな変動はないが、一般的要因 等により、地価の下落幅も縮小傾向にある。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％