別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 秋田 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-19 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫 印  TEL.

鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市外旭川字小谷地３０番１外 ②地積 　(㎡) 3,848   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 特別用途地区 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 西25m県道、三方路 水道、下水 秋田 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   180 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 郊外型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  76.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田北ＩＣに至る県道沿いに 位置し、郊外型店舗が連たん する路線商業地域 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北西方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市北部の郊外の路線商業地域で、利用状況は現状維持と予測する。周辺で飲食チェ－ン店の進出や外旭川新川線 の開通により、商況は活発化しており、地価は上昇局面にある。 (3)最有効使用の判定 郊外型低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内における幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は各種店舗や営業所を展開する 資金力を有する企業が中心。購買人口が減少する中、郊外型商業地域間での顧客獲得競争が激化している。この中で、 外旭川新川線の開通が顧客の利便性を高めており、商圏の広がりから収益性に寄与するものと思われる。当地域は業種 業態等により画地規模が様々で需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗が大半を占める郊外型路線商業地域であり、賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。 比準価格は、対象標準地と代替競争関係が認められる幹線道路又は準幹線道路沿いの取引事例を基に試算されており、 市場性を反映した実証的な価格である。以上により、比準価格を再吟味のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.6] [102.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 店舗間の競争による商業地域の商況は厳しい が、投資意欲のある企業も見られ画地規模や 立地条件の良否により、地価の二極化が進ん でいる。 中心市街地を結ぶ外旭川新川線の開通により 、交通量が増加している。商圏の広がりが、 需要を押し上げており地価は上昇にシフトし ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％