鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公秋田Ｎ -7	秋田市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、南西2.7m、角地		商業 (80,360)
b	Ｒ０２公秋田Ｎ -11	秋田市		更地	（　）	ほぼ台形	北西22m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	Ｒ０１調秋田Ｏ -9	秋田市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
d	Ｒ０１調秋田Ｏ -31	秋田市		建付地	（　）	長方形	南11m市道、北6m、二方路		近商 (80,200)
e	Ｒ０１調秋田Ｐ -31	秋田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東9m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	57,208	100 [ 93.7]	61,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,100
b	(　 ) 78,297	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 125.0]	62,638	100 [ 99.7]	62,826		62,800
c	(　 ) 38,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 78.6]	61,143	100 [ 104.0]	58,791		58,800
d	(　 ) 53,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	54,702	100 [ 91.8]	59,588		59,600
e	(　 ) 42,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 89.3]	59,560	100 [ 104.1]	57,214		57,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,900 円／㎡]

秋田 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,358,592	5,091,200	17,267,392	16,412,800	854,592	（　0.9459） 808,359	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,252,057 円　　　　（　 46,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	258.34	ＲＣ5	1,311.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	330 ㎡	18.2 m x 18.2 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地内に３台分の平面駐車場を配置した、１階を店舗、２階以上を事務所とするフロア貸しの建物を想定した。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	258.34	69.0	178.24	2,591	462,000	6.0	2,772,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	258.34	76.4	197.39	1,991	393,000	3.0	1,179,000
							0.0	0
塔屋～	機械室等	20.00

～

～

計		1,311.70	73.8	967.80		2,034,000		7,488,000
								0

⑨年額支払賃料	2,034,000 円　×　12ヶ月　＝　 24,408,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 967.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,408,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,476,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,291,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,488,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,392 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,358,592 円　　　　（　 67,753 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１調（賃）秋田Ｅ　　　　-12	2,455 ( 2,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,046	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,996 円/㎡　月額支払賃料（　 1,991 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０１調（賃）秋田Ｅ　　　　-13	2,755 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,187
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｐ　　　　-6	1,563 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,754

秋田 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,115,000 円	223,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,238,400 円	24,768,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 151,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,140,800 円	223,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,091,200 円　（　　　　　　 15,428 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,311.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,412,800 円（　　　　　 49,736 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,358,592 円
②総費用	5,091,200 円
③純収益　①－②	17,267,392 円
④建物等に帰属する純収益	16,412,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	854,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	808,359 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,252,057 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
秋田 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-16

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　石塚　充

印

TEL.

鑑定評価額

19,400,000 円

１㎡当たりの価格

58,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市中通６丁目２２７番９｢中通６－１－６４｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	事務所ＲＣ3	店舗、事務所に医院や学校等が混在する商業地域	西12m市道	水道、ガス、下水	秋田 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 180 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

店舗、病院等の中、マンショ
ンも混在している地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅南西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

周辺の利用状況は中層店舗事務所地であり、当分の間は現状維持と予測する。容積率の大きさからマンション用
地としての需要も見込まれ、一定期間地価は上昇傾向で推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秋田市内のうち中通地区を中心とした普通商業地域である。主たる需要者は、地元企業及び県外法人等
の事業者である。商業地としては繁華性に欠けているが、容積率の大きさや利便性の良さはマンション適地として見直
されており、需要につながっている。一方、他の中通地区と同様に不動産取引が顕在化しづらく、中心価格帯を見出す
ことが困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性を重視する商業地域であるが、テナントビルの新築も少ないほか土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず
、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、要因比較も
適切であり、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[100.0]
100

58,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商圏人口の減少がある一方、中核地方都市へ
の顧客流入もあり、秋田市内で立地条件に優
れた商業地への需要は回復している。

マンション用地への需要は認められるが、需
要者が一定の業者に限られるため、上昇幅は
やや小さめになっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公秋田Ｎ -7	秋田市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、南西2.7m、角地		商業 (80,360)
b	Ｒ０１調秋田Ｏ -9	秋田市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	Ｒ０２公秋田Ｐ -2	秋田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北36m県道、西8m、角地		商業 (90,500)
d	Ｒ０１調秋田Ｏ -27	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.5m市道、中間画地		商業 (80,500)
e	Ｒ０１調秋田Ｏ -21	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m県道、北9m、角地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	57,208	100 [ 93.8]	60,989	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,000
b	(　 ) 38,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 79.4]	60,527	100 [ 104.0]	58,199		58,200
c	(　 ) 32,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 77.3]	59,368	100 [ 98.6]	60,211		60,200
d	(　 ) 49,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	54,487	100 [ 88.2]	61,777		61,800
e	(　 ) 29,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 51.5]	56,953	100 [ 99.2]	57,412		57,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -25.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -48.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,700 円／㎡]

秋田 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,239,672	4,829,280	16,410,392	15,529,600	880,792	（　0.9459） 833,141	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,719,642 円　　　　（　 47,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	240.00	ＲＣ5	1,225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	330 ㎡	18.2 m x 18.2 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階以上はフロア貸し事務所の貸ビルを想定

⑦有効率　 72.4 ％
の理由

内階段・廊下等の共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	69.6	167.00	2,639	440,713	6.0	2,644,278
							0.0	0
2～ 5	事務所	240.00	75.0	180.00	2,111	379,980	3.0	1,139,940
							0.0	0
塔屋～		25.00

～

～

計		1,225.00	72.4	887.00		1,960,633		7,204,038
								0

⑨年額支払賃料	1,960,633 円　×　12ヶ月　＝　 23,527,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 887.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,527,596 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,352,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,174,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,204,038 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,239,672 円　　　　（　 64,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）秋田Ｆ　　　　-1	1,962 ( 1,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,116 円/㎡　月額支払賃料（　 2,111 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０２公（賃）秋田Ｐ　　　　-1	1,563 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,092
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｐ　　　　-3	1,429 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,910

秋田 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,055,000 円	211,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,176,380 円	23,527,596　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,025,600 円	211,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,829,280 円　（　　　　　　 14,634 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	211,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 1,225.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,529,600 円（　　　　　 47,059 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,239,672 円
②総費用	4,829,280 円
③純収益　①－②	16,410,392 円
④建物等に帰属する純収益	15,529,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	880,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	833,141 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,719,642 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,600 円／㎡）