鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公秋田Ｐ -15	秋田市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ｒ０２公秋田Ｐ -13	秋田市		更地	（　）	不整形	南15m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｒ０１調秋田Ｔ -6	秋田市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	Ｒ０１調秋田Ｏ -31	秋田市		建付地	（　）	長方形	南11m市道、北6m、二方路		近商 (80,200)
e	Ｒ０１調秋田Ｏ -29	秋田市		更地	（　）	長方形	西15m市道、東6m、二方路		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,387	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,901	100 [ 106.1]	48,917	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,900
b	(　 ) 48,149	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	50,184	100 [ 106.1]	47,299		47,300
c	(　 ) 48,597	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	54,157	100 [ 112.2]	48,268		48,300
d	(　 ) 53,006	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	55,194	100 [ 115.5]	47,787		47,800
e	(　 ) 63,455	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	62,833	100 [ 100.0]	62,833		62,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

秋田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,157,173	480,180	1,676,993	1,367,560	309,433	（　0.9429） 291,764	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,504,981 円　　　　（　 31,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	7.2 m x 24.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗乃至事務所、２階事務所のフロア貸しテナントビルで駐車場は４台を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

内階段等のテナントビルを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	60.00	91.7	55.00	1,676	92,200	3.0	276,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	60.00	91.7	55.00	1,510	83,100	3.0	249,300
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	91.7	110.00		175,300		525,900
								0

⑨年額支払賃料	175,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,103,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,103,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 239,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,152,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	525,900 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,157,173 円　　　　（　 12,398 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）秋田Ｏ　　　　-1	1,839 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,640	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,676 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公（賃）秋田Ｅ　　　　-8	2,057 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,714
c	Ｒ０２公（賃）秋田Ｍ　　　　-12	1,460 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,690

秋田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,500 円	17,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,580 円	2,391,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,800 円	17,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 480,180 円　（　　　　　　 2,760 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,367,560 円（　　　　　 7,860 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,157,173 円
②総費用	480,180 円
③純収益　①－②	1,676,993 円
④建物等に帰属する純収益	1,367,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	309,433 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	291,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,504,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
秋田 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-15

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　藤田　雅彦

印

TEL.

鑑定評価額

8,140,000 円

１㎡当たりの価格

46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市川尻御休町２３０番２外｢川尻御休町１４－３４｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3.5	店舗兼事務所Ｗ2	低層の事務所が多い国道に近い商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	秋田 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

秋田市中心部の準幹線道路沿
いの商業地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅西方

4.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

事務所、住宅等が混在する商業施設の連たん性が低い地域である。近くで新規の住宅分譲が見られ、今後は住宅
地域的性格が強まるものと予測する。住宅需要の堅調さを背景に、地価は当面強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の商業地域又は住商混在地域で、特に幹線道路又は準幹線道路の沿道地域との代替性が高い。需要
者の中心は、県内企業及び個人事業者である。商況の低い路線商業地域で、商業地としての需要は弱いが住宅地として
の需要は高まりつつある。需要の中心価格帯は、取引自体が少なく、規模、業種も一様でないため、見出し難い状況に
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗等が大半を占める商業地域であり、商業用不動産に係る賃貸事例は個別性が強く、件数自体も少ないため、
収益価格の有する説得力は相対的にやや劣る。比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある秋田市内の路線商業地域
に存する事例から得られた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件では比準価格を重視し、
収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 76.8]

[100.0]
100

46,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気の緩やかな回復傾向が続くなか、秋
田市中心部では不動産市場の改善傾向が見ら
れる。

商業、住宅の需要が競合しており、商業地と
しての需要は弱いが、市中心部の住宅需要の
堅調さが地価を押上げている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調秋田Ｏ -29	秋田市		更地	（　）	長方形	西15m市道、東6m、二方路		近商 (80,200)
b	Ｒ０１調秋田Ｔ -6	秋田市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｒ０１調秋田Ｔ -19	秋田市		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
d	Ｒ０２公秋田Ｐ -13	秋田市		更地	（　）	不整形	南15m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	62,211	100 [ 100.0]	62,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,200
b	(　 ) 48,597	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	48,741	100 [ 103.0]	47,321		47,300
c	(　 ) 44,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	48,889	100 [ 102.0]	47,930		47,900
d	(　 ) 48,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	49,638	100 [ 104.0]	47,729		47,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,600 円／㎡]

秋田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,028,278	453,446	1,574,832	1,275,880	298,952	（　0.9429） 281,882	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,318,528 円　　　　（　 30,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	54.00	Ｓ2	108.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	7.2 m x 24.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階事務所（各フロア貸し）、駐車場５台の事務所を想定

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

内階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	54.00	91.7	49.50	1,670	82,665	3.0	247,995
							0.0	0
2～ 2	事務所	54.00	91.7	49.50	1,510	74,745	3.0	224,235
							0.0	0
～

～

～

計		108.00	91.7	99.00		157,410		472,230
								0

⑨年額支払賃料	157,410 円　×　12ヶ月　＝　 1,888,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 99.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,888,920 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 224,892 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,024,028 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	472,230 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,028,278 円　　　　（　 11,657 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）秋田Ｆ　　　　-1	1,962 ( 1,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,514 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０１調（賃）秋田Ｐ　　　　-3	1,429 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,452
c	Ｈ３１公（賃）秋田Ｆ　　　　-4	1,492 ( 1,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	1,521

秋田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,500 円	16,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,446 円	2,248,920　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,300 円	16,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 453,446 円　（　　　　　　 2,606 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,275,880 円（　　　　　 7,333 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,028,278 円
②総費用	453,446 円
③純収益　①－②	1,574,832 円
④建物等に帰属する純収益	1,275,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	281,882 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,620 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,318,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,600 円／㎡）